부동산 칼럼/권리금회수방해금지 등
웅상뉴스 기자 /  입력 : 2018년 02월 21일
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↑↑ 이 성 호
웅상공인중개사회 회장 |
| ⓒ 웅상뉴스(웅상신문) | 임차인은 상가점포의 계약기간 종료 3개월 전에 신규임차인이 되려는 자를 데리고 와서 임대인에게 임대차계약체결을 요구 하였다. 임대인은 신규임차인과의 임대차계약체결을 거절하였다. 임대인은 계약기간이 종료된 후 ‘건물인도청구’ 소송을 제기했고, 임차인은 ‘권리금회수방해에 기한 손해배상청구와 건물인도청구에 대한 동시이행항변권’을 주장했다. 상가건물임대차보호법에는 이와 관련된 명문 규정이 없다. 하급심판결에서는 대부분 임차인의 동시이행항변권을 부정하고 있다. 그러나 권리금회수방해로 손해배상청구 금액을 산정하기 위해서는 상가건물임대차보호법상 반드시 감정평가사가 감정을 해야 하는데, 건물인도 판결에 따라 인도 집행이 이루어지게 되면 감정이 어렵게 된다.
서울서부지방법원은, “권리금계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 임대차계약과는 별개의 계약이며, 임차인의 임차물 반환의무는 임대차계약의 이행으로 이루어진 목적물 인도의 원상회복의무인 반면, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해함으로써 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 발생하는 것이므로 양자는 하나의 임대차계약에서 이루어진 계약이행의 원상회복 관계에 있지 않고 그 발생 원인을 달리하므로, 임대인의 손해배상의무와 임차인의 건물부분 인도의무 사이에 이행상의 견련관계가 있다고 보기 어렵다. 따라서 임차인의 동시이행항변은 이유 없다.”라고 판단했다. (서울서부지방법원 2016.5.26. 선고 2015가합37405 건물인도 판결)
청주지방법원 충주지원은, 임차인이 임대인을 상대로 임대차보증금반환과 권리금 상당의 손해배상을 구하는 소송에 대해, 임대인이 건물인도를 구하는 반소를 제기한 사안에서, “임대차계약이 종료되었고 임차인의 건물 인도의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임차인은 임대인으로부터 임대차보증금을 지급받음과 동시에, 임대인에게 건물을 인도할 의무가 있다. 그러나 임대인의 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상채무는 임대차계약을 원인으로 하여 발생한 의무가 아니라 상가건물임대차보호법이 특별히 규정하고 있는 임대인의 방해금지의무 위반이라는 별개의 사실을 원인으로 하여 발생하는 것으로서, 임차인의 건물 인도의무와 대가관계 등 어떠한 이행상의 견련관계에 있다고 보기 어렵다. 따라서 각 채무는 동시이행관계에 있지 않다.”라고 판단했다.(청주지방법원 충주지원 2017. 2. 15.선고2016가단22793(본소) 보증금반환, 2016가단23093(반소) 건물명도)
임차인은 임대인의 건물인도소송에 대해 손해배상 항변 주장만 할 것이 아니라 별도의 반소제기를 통해 손해배상청구 소송까지 제기해서 건물인도에 대한 판단과 손해배상에 대한 판단을 동시에 받도록 해야겠다. |
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