<부동산 칼럼>임차인에게 보증금 돌려줄 때 신중하자
웅상뉴스 기자 /  입력 : 2018년 01월 29일
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↑↑ 이 성 호
웅상공인중개사회 회장 |
| ⓒ 웅상뉴스(웅상신문) | 정부가 주택담보대출 규제를 강화하는 대신 서민용 정책금융인 전세자금대출은 늘리고 있다. 서민들은 전세보증금을 마련할 때 요긴하게 활용할 수 있다.
5대 시중은행 전세자금 대출잔고는 2015년 말 23조 6612억 원에서 2017년 말 45조 6926억 원으로 증가했다. 전세자금대출이 많아짐에 따라 이와 관련된 사고도 많이 발생하고 있다.통상 은행에서 대출을 받을 때 은행은 안전장치를 요구한다.
대출을 해 주면서 아파트에 근저당권설정 등기를 하는 게 그 예이다. 그런데 전세자금대출의 경우 근저당권을 설정할 물건이 없다. 그렇다면 다른 방법으로 안전장치를 해야 한다.
그것이 채권질권(권리질권)이다. 민법에 따른 채권질권의 설정방법은 채권을 양도받고, 그 채권서류를 교부받는 것이다. 전세자금대출에 대한 은행의 안전장치를 민법구조에 대입하면, 임차인은 임대인에 대하여 보증금반환청구권이란 채권을 갖는다.
은행은 임차인의 보증금반환청구권을 양도받는 계약을 임차인과 체결하면서 확정일자인을 부여받은 계약서 원본을 교부받는다. 전세자금대출금은 잔금기일에 맞춰 은행에서 임대인의 계좌로 직접 송금한다. 이러한 내용을 임대인에게 확인하고 내용증명 우편으로 발송한다.
임대인에게 도달되면 임대인은 제3채무자가 된다. 제3채무자란 보증금 반환할 때 은행에 해야 할 의무가 있는 사람이란 뜻이다. 이로써 은행의 채권질권설정은 완료된다.
임차인의 우선변제권을 계약으로 양수한 은행은 그 권리를 승계한다고 주택임대차보호법에서도 규정하고 있다. 이러한 절차로 진행한다는 전제하에 정부 또는 보증기관에서 보증을 한다. 반환하고 나면 채권질권도 소멸한다.
사고 유형은 두 가지다. 첫째는, 계약종료에 대하여 서로가 합의한 후 임대인의 부주의로 보증금 전액을 돌려주는 경우이고,
둘째는, 주택을 매매하면서 매매대금에서 보증금 전액을 무심코 공제하는 경우이다. 이렇게 되면 임차인은 대부분 잠적한다. 보증사고가 나면 은행은 보증기관으로부터 보전 받고 보증기관이 채권추심을 한다.
잠적한 임차인을 상대로 보증기관에서 배임죄로 고소를 한 사건에서 대법원은 배임죄가 성립하지 않는다며 무죄를 선고 했다.
대법원의 논리는, “임대인이 질권설정승낙서를 작성하여 은행에게 교부하여 질권설정에 대하여 승낙함에 따라 전세보증금반환채권에 대한 근질권자인 은행이 대항요건을 갖추게 된 이상,
임대인이 은행의 동의 없이 임차인에게 전세보증금을 변제하더라도 이로써 은행에게 대항할 수 없으므로 은행은 여전히 임대인에 대하여 질권자로서의 권리를 행사할 수 있다.
임차인이 질권의 목적인 전세보증금반환채권의 변제를 받았다고
하여 은행에 대한 관계에서 타인의 사무를 처리하는 자로서 그 임무에 위배하는 행위를 하여 은행에게 어떤 손해를 가하거나 손해 발생의 위험을 초래하였다고 할 수 없으므로 임차인의 행위로써 배임죄가 성립하지는 않는다.”(대법원 2016.4.29.선고2015도5665 배임) 임대인이 임차인에게 반환하였다 하더라도 은행은 여전히 임대인에게 청구할 수 있으므로 은행은 손해 볼 것이 없다는 것이다.
결국 임대인은 전세보증금을 두 번 돌려주어야 한다. 특약사항으로, ‘임차인의 전세자금대출에 임대인이 동의하고 협조한다’, ‘전세자금대출에 동의한 임대인은 임대차계약 종료 또는 중도해지 시에는 보증금을 은행에 직접 반환한다’ 라는 문구를 기입하고 고지를 명확히 해야 한다. 보증금을 반환받은 임차인을 배임죄로 형사처벌 할 수 없기 때문에 임차인 입장에서는 보증금반환을 시도할 가능성이 있다. |
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