<부동산 칼럼> 있으나 마나한 상가건물 임차인의 권리금보호규정
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2017년 04월 11일
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| ↑↑ 이성호 웅상공인중개사회 회장 |
| ⓒ 웅상뉴스 | 있으나 마나한 상가건물 임차인의 권리금보호규정
최근 상가권리금과 관련하여 5년 이상 한 곳에서 영업을 한 임차인이 법원 판결에 따라 권리금을 회수하지 못하는 일이 잇달아 발생하고 있다.
권리금이란 상가에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하는 대가를 말한다.
임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 발생하였더라도 임대인이 계약을 해지하거나 갱신을 거절하면 길게는 5년, 짧게는 최초 계약기간 동안만 그 이익을 보호받을 수밖에 없게 된다. 임대인이 악의적으로 임차인을 내보내면 그 피해는 임차인이 입게 되고, 임대인이 이득을 취하는 결과가 된다.
이러한 점을 해결하기 위해 2015년 5월 13일에는 권리금을 회수할 수 있는 규정을 도입했다. 기존 임차인이 새 임차인을 데려오면 임대인이 새 임차인과 계약하도록 한 것이다. 이렇게 되면 기존 임차인은 새 임차인에게서 권리금을 회수할 수 있다.
권리금 보호규정은 “임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시”까지라고 규정하고 있을 뿐 위 기간이 계약갱신 요구권을 행사할 수 있는 기간에 한한다고 규정하고 있지 않다. 계약갱신 요구권은 임차인의 영업권을 확보해주기 위해 5년 동안의 최소한의 임대차기간을 보장한 규정이다. 권리금 보호규정은 임차인이 임대차계약기간이 만료하였을 때 자신이 만들어 놓은 상권에 대한 대가를 받을 수 있도록 그 기회를 보장하는 규정이다
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따라서 위 규정들은 입법목적이나 취지가 서로 다르므로 최초 임대차계약 체결일로부터 5년이 지난 임차인이라 하더라도 권리금 보호규정의 적용을 받게 해야 한다. 주관부서인 법무부는 2015년 유권해석을 통해 "임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후라도 임대차가 종료됐다면 권리금을 보호받을 수 있고, 임차인에게 계약 갱신 요구권이 있는지 여부와 관련이 없다"고 밝혔다.
이 같은 유권해석을 반영한 판례도 있다. 청주지방법원 충주지원에서는 한 대학 캠퍼스 건물에서 편의점을 운영해오던 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 보증금반환소송에서, 임대차기간이 5년 이상 지난 사건에 대해서도 임차인의 권리금 회수 기회보호조항이 적용된다고 판결했다
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재판부는 "명문의 규정도 없는 상가건물임대차보호법 제10조 제2항(5년을 초과하지 않는 범위 내에서 인정되는 계약갱신청구권)을 준용 또는 유추 적용해 임차인의 손해배상청구권을 제한하는 것은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장한 상가건물임대차보호법 제10조의 4의 취지에 반 한다"고 판단했다.
그러나 1,2심 판결의 대부분은 권리금 회수 기회를 5년 동안만 보장해야 한다는 것이다. 5년 동안의 영업을 통해 지급한 권리금을 충분히 회수할 수 있다는 이유에서다. 1,2심 법원이 임대인의 계약 체결의 자유, 사유재산권 침해라는 위헌소지를 고려해 법률 해석을 하고 있는 만큼 대법원의 판단으로 정리가 되겠지만, 5년이 지났다고 권리금 회수가 안 된다면 임차인 보호라는 입법 취지를 살리지 못하는 것이다.
못하는 것이다. |
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