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컨설팅업을 가장한 부동산중개업

이 성 호 웅상신문 전문위원
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2019년 07월 22일
↑↑ 이 성 호
웅상신문 전문위원
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부동산중개업을 하기 위해서는 공인중개사법에 따라 관할 관청에 개설등록을 해야 한다. 개설 등록을 하지 않고 중개업을 하다 적발되면 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금을 받게 된다. 공인중개사 자격이 없기 때문에 개설등록도 할 수 없는 자들이 ‘부동산컨설팅’이라는 간판을 걸고 사실상 ‘중개업’을 하는 경우가 있다. 부동산중개업과 부동산컨설팅업의 구분이 모호하기 때문에 무자격자들이 양산된다고 한다. 그러나 공인중개사법 제2조 제1호는 “‘중개’라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자 사이의 매매. 교환. 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”고 명백하게 규정하고 있고, ‘중개’를 반복적으로 하면 ‘부동산중개업’이 된다는 것이 판례의 일관된 입장이다. 특별한 경우를 제외하고는 컨설팅업도 ‘중개’의 범주에 포한된다. 부동산컨설팅업이 명백한 경우에는 공인중개사법을 적용받지 않고 수수료 제한도 없다. 이런 점을 악용하기 때문에 소비자들이 피해를 볼 수 있다. 대법원은 부동산중개업과 부동산컨설팅업을 구분하는 판단 기준을 일관되게 유지하고 있고, 최근 서울서부지방법원에서는 대법원과 취지는 같이 하지만 공인중개사법상 중개행위를 구체적으로 해석함으로서 새로운 기준을 제시했다.
사건의 사실관계는, 의뢰인이 임대할 목적으로 건물을 신축해서 부동산컨설팅업을 하는 자에게 임대를 의뢰하면서 ‘임대차계약 관련 컨설팅 용역계약’을 체결하였다. 계약에 따라 컨설팅업자는 제1동 건물에 대하여 식품회사에 보증금 12억 원, 월차임 3800만원의 내용으로 계약하면서 용역수수료 명목으로 1차 1억 6500만원을 받았다. 제2동 건물을 식품회사에 보증금 7억 원, 월차임 5200만원의 내용으로 계약하면서 용역수수료 명목으로 3300만원을 받았다. 의뢰인은 수수료를 지급한 후 컨설팅업자가 특별하게 컨설팅한 게 없고 임차인을 알선한 것뿐이다. 나아가 부동산중개업 등록도 하지 않은 상태이므로 강행법규 위반으로 무효라고 주장하면서 이미 지급한 수수료는 원인 없이 지불한 것이므로 반환하라고 소송을 제기했다. 의뢰인은 컨설팅업자가 부동산중개업을 하는 회사임이 명백하고, 제1용역계약에서도 컨설팅업자가 수행할 업무의 범위를 ‘임대차계약의 체결까지’로 기재하고 있다. 실제 수행한 업무도 토지 및 건물의 임차인을 물색하여 의뢰인과 임대차계약을 체결하도록 알선하여 준 것이 전부이다. 그 외에 컨설팅업자가 수행한 업무가 있더라도 이는 중개행위에 부수된 업무에 불과하다고 주장했다. 이에 컨설팅업자는, 상당한 기간 동안 임대의 세부 계약조건의 조율, 입지조건의 분석, 거래상대방 물색, 계약체결 후 분쟁의 중재 등 전문적이고 포괄적인 자문 업무를 수행하였다고 주장했다.
서울서부지방법원에서는 “컨설팅업자가 수행한 업무는 부동산거래 당사자를 연결하고 거래조건을 절충하는 활동에 가깝고 그에 일부 자문활동이 수반된 것으로 보일 뿐이다. 이처럼 부동산거래 관련 자문활동 그 자체를 계약의 목적으로 하는 것이 아니라 그 자문활동이 부동산거래 중개를 위해 부수적으로 수반된 것에 불과한 경우 이를 공인중개사법의 규율대상이 되는 중개행위에서 제외한다고 보면 부동산 컨설팅 회사가 공인중개사 자격 없이 부동산거래에 관한 자문활동을 한다는 명분 아래 사실상 부동산거래의 중개를 하는 것을 허용하는 결과를 초래하게 되는데, 이는 공인중개사 아닌 자에 의한 부동산중개업을 엄격히 금지하고 있는 공인중개사법의 취지에 반하는 것이어서 받아들일 수 없다.”(서울서부지방법원 2019.5.16.선고 2018가합41399)고 판단했다. 법원은 컨설팅업자는 의뢰인에게 무효인 용역계약에 따라 지급받은 수수료 합계 1억 9,800만 원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 밝혔다.
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2019년 07월 22일
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