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뉴스 > 이성호 부동산칼럼

분양권 전매제한기간 중 전매 사법상의 효력


웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2019년 05월 27일
2017년 8.2부동산대책으로 공동주택 분양권전매제한이 대폭 강화되었다. 8.2부동산대책이 반영된 현행 주택법(제64조 제1항)에 따르면 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제주택 등은 10년 내의 범위에서 분양권전매가 제한된다. 그러나 예외적으로 전매를 허용(제64조 제2항)하는 경우도 있고, 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별(제64조 제1항 후단 및 시행령 별표3)로 달리 정할 수 있다고 규정하고 있다. 이와 같이 분양권전매제한 규정이 주택법에 도입(2002.8.26.신설, 당시에는 주택건설촉진법)된 이후 해당조문의 해석상 ‘효력규정’(강행규정)인지 ‘단속규정’(임의규정)인지를 두고 논란이 되었는데, 대법원에서 ‘단속규정’으로 판단함에 따라 하급심도 대체로 수긍하면서 정착되어 왔다. 대법원은 주택법 관련 조항 해석에 있어서, “사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 그 위반행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있기 때문에 전매제한 규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자 사이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 그 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니다.”고 판단했다.(대법원 2011.5.26.선고 2010다102991 판결) ‘단속규정’의 의미는, 비록 전매제한 기간 중에 전매 되었더라도 당사자 간에 체결한 전매계약은 민사적으로 유효하다는 것이다. 그러나 형사처벌은 피할 수 없다. 주택법 제101조 후단에 규정된 대로 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.
그러나 8.2대책 등 문재인정부의 주택가격 안정화 및 부동산투기 방지의 대책 등으로 주택시장이 변화함에 따라 기존 대법원의 판단과 배치되는 판결이 나오고 있다. 2018년 대전지방법원에서는 전매제한 제도는 주택분양가 자율화 이후 분양가가 상승하여 부동산 투기가 과열되고 중산· 서민층의 주거비 부담이 증가함에 따라 이를 막고 주택의 공급 질서를 유지하기 위해 도입된 것이라고 전제한 뒤 전매금지 규정을 ‘효력규정’으로 판단했다. 이어서, “전매금지기간 내 전매행위가 일어나는 경우에는 대상 부동산의 시가가 그 적정 가치를 초과하여 상승하게 되어 해당 부동산은 물론 주변 부동산의 가격도 왜곡되는 결과가 나타날 수 있는바, 이와 같은 경우에 전매계약의 사법상 효력을 인정한다면, 분양권 전매를 통한 이익(속칭 프리미엄)을 노리는 사람들이 대거 분양신청에 응함으로써 주택의 실수요자들이 주택을 분양받을 수 있는 기회를 박탈당하고, 이로 인하여 실수요자는 주택을 구입함에 있어 프리미엄 상당액까지 추가로 부담하게 되므로, 부동산 투기를 진정시켜 중산·서민층의 주거비 부담 증가를 막고 주택의 공급 질서를 유지하려는 분양권 전매제한 제도의 목적을 달성할 수 없게 된다.”고 판단했다.(대전지방법원 2018.5.9. 선고2017가합104228 판결)단속규정으로 해석할 경우 입법취지의 목적을 달성할 수 없을 뿐만 아니라 형사처벌 조항에 따라 일정한 벌금만 부과되고 민사상의 막대한 이익을 얻게 하는 것도 입법취지에 부합하지 않는다는 것이다. 향후 대법원의 판단이 주목된다. 부산, 울산, 경남 지역 중 조정대상지역은 부산시 해운대구, 수영구, 동래구 3개 지역뿐이다.
↑↑ 이 성 호
웅상신문 전문위원
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