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부동산칼럼/부동산 보유세 인상 마무리 했으니 거래세는 낮추어야


웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2019년 04월 29일
↑↑ 이 성 호
웅상신문 전문위원
ⓒ 웅상뉴스(웅상신문)
지난 2018년 12월 8일 종합부동산세법 개정안이 국회를 통과했다. 최고세율을 높이고 세금 산정기준이 되는 공정시장가액비율을 점차 높이는 내용을 담고 있다. 국토부는 올 1월 24일 단독주택 공시가격을 평균 9.13% 올렸다. 2월 12일에는 토지 공시지가를 9.4% 올렸다. 3월 14일에는 아파트를 비롯한 공동주택 공시가격 예정가를 발표했다. 전국 총 1,339만가구중 아파트가 80%, 나머지는 연립·다세대주택이다. 전국 평균으로 한 해 전에 비해 5.32% 올랐다. 아파트 공시가격 현실화율은 68.1%, 단독주택 53%, 토지 64.8% 이다. 장기적으로 비율을 80~90% 정도 높이려는 정책을 취하고 있다. 아파트 공시가격 상승률이 비교적 낮은 것은 이미 현실화율(시세대비 공시가격의 비율)이 높아져 있기 때문이다. 이로써 문재인정부의 보유세 인상 로드맵은 마무리됐다.보유세를 높이면 거래세는 낮추어야 한다. 그래야 마비된 부동산 시장에 숨통이 트인다. 국회예산정책처에 따르면 부동산 세수 가운데 보유세와 거래세 비중이 34% 대 66%이다. 국내총생산(GDP) 대비 거래세 비중은 1.6%로 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균 0.4%의 4배 수준이다. 반면 보유세 비중은 0.8%로 OECD 평균 1.1%보다 낮다. 보유세는 낮고 거래세가 높은 구조다. 보유세를 강화하더라도 양도소득세 등 거래세를 낮추어야 하는데 오히려 오른다는 느낌을 받고 있다. 원칙적으로 1세대 1주택자가 집 한 채를 2년 이상 보유하고 있다가 양도할 경우 양도세는 비과세 된다. (단 9억 원까지는 비과세이고, 초과분은 세금을 내야 한다. 이때 9억 원이란 실제 양도가격을 의미한다.) 그러나 비과세 혜택을 받기 위한 요건을 까다롭게 만들어서 사실상의 증세로 여겨진다.
2017년 8·2 대책으로 조정대상지역에는 1세대 1주택자라도 비과세 받으려면 2년 실거주 요건을 충족시켜야 한다. 8.2. 대책에 따른 조정대상지역은 여러 차례 추가 지정과 해제가 있었다. 이 경우 거주요건을 적용할 때 양도 당시가 아니라 취득 당시라는 것에 주의 하여야 한다. 양도할 때 해제되었어도 취득할 때 지정되었다면 적용된다는 것이다. 2018년 9·13 대책으로 조정대상지역에서 일시적 2주택자는 신규 주택 취득 이후 2년 내 기존 주택을 팔아야 비과세 받을 수 있다. 기한을 3년에서 2년으로 단축했다. 9.13 대책으로 고가1주택(실가 9억)자가 장기보유특별공제를 받기 위해서는 2년 이상 실거주 해야 80% 공제받고 충족하지 못하면 30%만 공제 받는다. 2020.1.1.이후 양도 분부터 적용된다. 9억 이하 1주택자는 종전과 동일하다.2019년 2월 12일 개정된 소득세법 시행령도 주목해야 한다. 개정되기 전에는 3주택을 보유한 사람이 전날 B, C 주택을 팔고 다음날 A주택을 팔 경우 A주택 양도 시점에서 1주택 요건(2년 이상 보유)을 충족하면 비과세 혜택을 받았다. 그런데 앞으로는 A주택에 대해 비과세 받으려면 B, C 주택을 팔고 1주택만 남긴 상태가 2년이 지나야 한다. 이 제도는 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택에 적용된다. 시장 혼란을 우려해 정부는 2년의 유예기간을 두었다. 일시적 2주택자의 경우 신규주택 취득 후 3년 안의 범위에서 언제든지 양도하면 비과세 받는데, 이는 다주택자의 마지막 보유주택 요건(C주택)인 2년 이상 보유 요건과 충돌한다. 이 문제를 해결하기 위해 ‘1주택 기간 2년 유지’ 요건은 일시적 1세대 2주택자에게는 적용하지 않기로 했다. 이 역시 2018년 9월 13일부터 시행되고 있다. 보유세를 마무리 했으니 이제는 거래세를 손봐야할 때가 됐다. 보유세 강화에 따른 부작용을 줄이기 위해서라도 거래세는 낮추어야 한다.
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2019년 04월 29일
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