부동산칼럼/기획부동산에 사기 안 당하려면
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2018년 11월 12일
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↑↑ 이 성 호
웅상신문 전문위원 |
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| 최근에 기획부동산의 토지사기 사건과 관련된 보도가 많이 나오고 있다. 일반적으로 토지의 가치는 건축을 할 수 있는지, 있다면 전체 토지면적 대비 얼마만큼 할 수 있는지, 건축물을 사용하는 데는 어떤 제한이 있는지 등에 따라 정해지는 것이 합리적이다. 건축을 하기 위해서는 행정청으로부터 허가를 받아야 한다. 건축허가란, 건축 관련 법령에 의해 금지되어 있는 행위를 그 법령에 있어서의 특정한 규정에 따라 행정청이 일정한 절차를 거쳐서 해제하는 것이다. 이러한 내용들은 부동산 관련법에서 규정하고 있다. 그러나 관련 법률이 수 십 가지여서 일반인들이 파악하기란 쉬운 일이 아니다. 토지분할에 관련된 법을 보면, ‘국토의계획및이용에관한법률’에서는 허가의 기준과 예외를, ‘공간정보의구축및관리에관한법률’에서는 토지를 분할 할 수 있는 사유를, ‘건축법’, ‘농지법’, ‘개발제한구역의지정및관리에관한특별법’등에서는 분할 할 수 있는 최소면적을, ‘지자체 조례’에서는 분할 금지 또는 제한을 하고 있다.
기획부동산은 광고를 통한 불특정 다수인을 상대로 펀드식 운용을 과장해 투자자를 모집한다. 부동산 개발 사업에 투자하면 매달 4~5%의 이자를 지급하겠다는 방식이다. 두 번째 방법은 직원을 고용하는 과정에서 직원에게 높은 급여와 좋은 근무조건을 제시한 뒤 토지를 팔고, 직원이 다른 매수자를 소개하면 성과급을 제공하는 방식이다. 다른 매수자는 친인척, 평소에 친하게 지내는 사람들이 대상이 된다. 매매금액을 대부분 3000만원에서 5000만원 사이로 정해서 부동산 금액치고는 부담 없이 사도록 만든다. 통상적인 기획부동산 사기 방법은 개발예정지역 인근 또는 개발가능성이 있어 보이는 지역의 토지를 매입한 뒤 이를 분할해서 여러 명에게 매매하는 형태이다. 기획부동산 사기가 많이 발생하자 정부는 2006년부터 분할을 제한하기 시작했다. 그러자 사기꾼들은 분할이 아닌 지분 이전 방식으로 토지를 매매하고 있다. 이를테면 지분 10%(지분 1/10)와 같은 방식을 통하여 한 필지의 토지를수백 명에게 나누어 매매하는 것이다. 토지의 지분 소유는 복잡한 법률관계를 구성하고, 지분권자의 권리 행사는 제한받게 된다.
민법에는 과반수이상의 지분권자가 부동산 전체를 임의대로 사용할 수 있도록 되어 있다. 과반수 이하의 지분을 가진 사람은 부동산 중에서 자기 지분을 마음대로 사용하기가 어렵다. 지분은 위치를 특정하지 않기 때문이다. 자신의 지분에 해당하는 부분을 현물로 분할해서 받는 것도 실무상 어렵다. 공유물의 분할은 모든 공유자들 사이에 협의가 이루어지지 않으면 공유물분할 청구 소송을 통해서만 분할이 가능하다. 공유자가 1000명이라면 공유물분할청구소송 당사자가 1000명이 되어야한다. 공유물분할 청구를 해서 조정 등으로 합의가 되지 않으면, 법원에서는 부동산을 경매에 붙여서 경락대금을 지분 비율로 나누는 현금분할을 한다. 따라서 공유지분의 가치는 현실적으로 제대로 평가받지 못하게 된다. 1억 원짜리 부동산의 지분 1/10을 가진 사람은 그 지분을 1천만 원에 팔기 어렵다는 것이다. 상속이나 증여 받은 지분은 가족들이기 때문에 처분할 때 합의 가능성이 높지만, 기획부동산을 통하여 지분으로 매입하는 경우는 위험하다. 공유지분이 246/3659 등으로 재산권 행사가 어려울 수도 있다. 싸고 좋은 물건은 논리적 모순이다. 적당한 가격에 좋은 물건을 찾아야 한다. 거기에 더하여 현장 모습과 공적 서류가 일치해야하고 재산권 행사하는 데 문제가 없는지 살피는 게 더 중요하다. 기획부동산은 없어지지 않는다. 기획부동산에 사기를 당할 건지 안 당할 건지는 부동산을 사고자 하는 사람들의 마음에 달려 있다. 기획부동산에서 비싸게 팔았다고 하여 이를 사기라고 할 수도 없다. 장사라는 것이 본래 이윤 추구를 목적으로 하기 때문이다. 지금의 기획부동산은 진화해서 법망을 잘 피해간다. |
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