<부동산 칼럼> 주택임대 할 때 임차인이 애완동물을 기른다면
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2018년 09월 11일
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↑↑ 이 성 호
웅상신문 전문위원 |
| ⓒ 웅상뉴스(웅상신문) | 중개실무에서 소유자가 주택을 임대 의뢰할 때 여러 가지 조건을 제시하는 경우가 있다. ‘벽에 못을 박지 말 것’, ‘애완동물을 기르지 말 것’, ‘어린아이가 없을 것’ 등이 대표적이다. 임대인의 입장에서는 임차인이 사는 동안 주택을 깨끗하게 관리할 수 있느냐가 중요한 요소이다. 계약체결 할 때 임차인이 반려견을 기른다는 것에 대하여 임대인에게 고지하지 않았다는 이유로 임대인이 이행거부를 통보하자 임차인이 손해배상소송을 제기한 사건이 있었다.(서울중앙지방법원 2018.5.30.선고 2017나63995 판결) 반려견 1000만 시대에 같이 생각해 볼 문제이다.
사건의 사실 관계를 정리하면, 임차인은 다가구주택의 특정 부분을 보증금 4억 원, 기간 2년으로 약정하고, 계약하는 날 임대인에게 계약금으로 4,000만 원을 지급하였다. 임차인은 반려견 3마리를 기르고 있었는데, 임대인은 이러한 사실을 임대차계약 체결 이후 알게 되었고, 임차인에게 내용증명우편으로 ‘반려견들과 함께 거주하는 조건인 이상 임차인에게 주택을 임대할 수 없다. 계약금을 수령할 계좌번호를 알려 주지 않으면 이를 공탁하겠다.’ 라는 내용의 통지를 하였고, 통지는 임차인에게 도달하였다. 임차인이 응하지 않아, 임대인은 계약금 4,000만 원을 법원에 공탁하였고, 임차인은 공탁금을 수령하였다. 임차인은 곧바로 임대인에 대하여 손해배상청구소송을 제기했다. 임대차계약서 본문에는 해약금조항과, 손해배상조항이 각 기재되어 있었다. 임차인은 임대인의 이행거부 통지는, 해약금에 기한 해제의 의사표시로 보아야 하고, 효력이 발생하기 위해서는 임대차계약서 해약금조항에 따라 계약금 4,000만 원의 2배인 8,000만 원을 상환하여야 함에도 4,000만 원만을 상환하였기 때문에 임대인은 나머지 4,000만 원을 상환하여야 한다고 주장했다.
법원은, 임대인이 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에 임차인은 이행의 최고 없이 임대인의 이행거절을 이유로 계약을 해제하거나 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다는 판례를 인용하면서, (대법원 2007.9.20. 선고 2005다63337 판결) 임차인은 임대인에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다고 판단했다. 그러나 계약의 해제권은 형성권으로, 해약금에 기한 해제가 그 효력을 발생하기 위해서는 단순히 의사표시를 하는 것만으로는 부족하고, 반드시 그 의사표시와 동시에 해약금을 상환하거나 적어도 그 이행의 제공을 하여야 한다. (대법원 1992.7.28.선고 91다33612 판결 ) 그런데 임대인이 해약금을 상환하지 않은 채 해약금에 기한 해제의 의사표시를 하였다면 그 의사표시에도 불구하고 해제로서의 효력이 발생하지 않는다.
따라서 임대인에게 해약금을 상환할 의무가 발생한다고는 볼 수 없다고 하면서 이 부분은 배척하였다. 다만, 계약서 본문의 ‘손해배상액은 계약금을 기준으로 본다.’는 조항에 따라 손해배상예정액으로 정해진 4000만 원에서 대폭 감액한 1,200만 원만을 배상액으로 인정하였다. 대폭 감액한 근거는 민법 제398조 제2항에 ‘손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다’고 규정하고 있기 때문이다.
법원은 덧붙여서, 현재 사회통념상 아파트, 다세대주택 등과 같은 공동주택이라 하더라도 반려견을 기르는 것이 터부시되지는 않고, 소형견 3마리를 기른다는 사실이 사회통념상 고지의무 대상이 아니라는 이유로 임대인의 이행거부는 임대차계약 위반으로 판단하였다. 1심에서는 500만 원, 2심에서는 1200만 원을 배상액으로 인정했다. 세세한 내용이라도 계약서에 담아서 분쟁을 미연에 방지해야 하겠다. |
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