웅상의 민간임대아파트 분양 과연 안전한가

↑↑ 사진속 아파트는 특정기사와 관계없슴

ⓒ 웅상뉴스(웅상신문)

최근 들어 웅상지역에 양산 최초로 민간임대아파트 분양사업을 2곳에서 벌이고 있다. 정확히 말하자면 협동조합형 민간임대아파트다.

몇 달 전부터 진행하고 있는 이 사업은 협동조합의 특별법적 “민간임대주택에 관한 특별법”에 근거하여 임대료 상승률이 2년에 5% 이하로 제한되기 때문에 보증금 인상 등 부담이 적어 지역의 일반 전세아파트보다 합리적인 가격으로 안정적인 거주가 가능하다.

일반분양 아파트보다 훨씬 저렴한 금액으로 공급되는 반면, 일반분양 아파트에 버금가는 품질의 새 아파트를 장기적으로 임대해 안정적인 거주가 가능하며, 장기(8년) 거주 후 가치 상승시 최초 확정분양가로 분양전환이 가능하다는 장점 때문이다. 청약통장, 주택 소유 여부, 소득제한 등을 따지지 않고 만19세 이상 대한민국 국적을 가진 사람이면 누구나 주거할 수 있다.

하지만 그들이 내세우는 장점 뒤에는 홍보하는 내용과 다르거나 허실이 숨어 있을 수 있기 때문에 잘 알아보고 확인해서 선택을 해야 한다. 전세금을 애써 마련했지만 사업이 계획대로 진행되지 않고 복잡하게 꼬이거나 흐지부지될 수도 있고 심지어 계약금을 돌려받지 못할 수도 있다. 그렇기 때문에 처음부터 잘 알아보고 제대로 선택해야 한다.

가장 유의해야 할 점은 사업지에 조합원 가입 또는 계약시는 그 피해가 조합원에게도 그대로 전가되므로 반드시 신탁사에서 자금을 관리하는지, 임대아파트 사업을 위한 토지소유자와의 사용권원이 확보된 계약서인지, 또 사업부지의 80%이상 사용권원이 확보된 것인지, 토지계약효력이 상실된 계약서는 아니지, 토지소유자와 분쟁이 있지 않은지 등을 직접 지주들을 만나거나 문서를 통해 정확히 확인해야 된다. <웅상신문 지면 관계기사 9면>

<웅상신문 지면 1면 기사에 이어>
-㈜웰스테이건설 시행·극동건설 시공,지난 2월 덕계상설시장 3층에 모델하우스 차려 사업 시행-
-피해자가 속출하지 않고 안정된 입주 돕고자 웅상신문이 취재 나서-

↑↑ 좌로부터 시행사인 ㈜웰스테이건설 이상조 대표이사와 양산협동조합 주재용 이사장이 민간 임대아파트 사업에 대해 설명을 하고 있다

ⓒ 웅상뉴스(웅상신문)

최근 웅상지역에 양산에서 최초로 민간임대아파트 사업이 생겨나 사업이 성행 중에 있다. 소비자들은 일단 부담없고 낮은 가격에다 8년 후 싼가격에 분양을 해준다는 광고문구 때문에 쉽게 접근하려는 것이 현실이다. 하지만 일반 분양과 달리 생소한 입주 구조를 갖고 있는 사업으로 알고 있다.
그래서 독자에게 제대로된 정보를 제공하여 피해자가 속출하지 않고 안정되고 실효성있는 입주를 돕고자 본사는 입주 때까지 실체를 보도할 예정이다. 이번 호는 사업중인 덕계상설시장 3층에 모델하우스를 차려 놓은 시행사인 ㈜웰스테이건설 이상수 전무이사와 양산협동조합 주재용 이사장이 민간 임대아파트 사업에 대해 관련 인터뷰를 실시했다.<편집자 주>

■ 민간임대주택의 법적 근거는 무엇인가?
“민간임대주택에 관한 특별법“ 제5조에 따라 “민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적”으로 국가기금 등의 지원으로 조성됩니다.

■ 민간임대아파트의 협동조합과 협동조합원은 사업구조에서 어떤 역할을 하나?
민간임대아파트는 별도의 시행사와 시공사, 자금을 안전하게 관리하기 위한 신탁사가 함께 주택 건설 및 임대사업을 진행합니다.
별도의 시행사가 존재하므로, “협동조합기본법”에 따라 설립인가를 득한 협동조합과 그 협동조합원은 협동조합의 자금(임대보증금)으로 시행사에 투자(대여)를 하고, 준공 입주 후에는 시행사에 투자(대여)한 자금은 각 협동조합원의 임대보증금으로 전환이 되며, 협동조합이 임대아파트의 관리를 하면서 아파트 상가, 어린이집 등 부대시설 입주, 협동조합원의 생활 편의와 복지를 위해 운영하고 그 수익이 발생하면 협동조합원 지분에 따라 수익 배분도 가능합니다.

■ 지역주택조합과의 차이점은 무엇인가?
지역주택조합은 주택법 제 11조의 규정에 따라 “주택건설대지의 95퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야” 공공주택 사업승인이 가능하며, 별도의 시행사가 없이 조합이 실제적인 시행사가 되고, 주택을 소유하려는 지역주택조합원을 모집하여 그 자금으로 토지 매입 및 시공을 하게 됩니다.
따라서 별도의 시행사가 존재하는 민간임대아파트와 달리 아파트 시행의 리스크를 지역주택조합이 부담하게 되어 토지매입자금의 변동, 시공 단가의 변동 등이 발생시 시행사인 지역주택조합과 그 조합원이 부담하여 추가적인 조합원의 자금 투입, 아파트 분양가격 상승시 조합원에게 전가 등 리스크가 크게 발생하고 사업의 중단 등의 경우 그 피해는 조합원이 모두 떠안게 됩니다.
이와 달리 민간임대 아파트 사업은 시행사가 별도로 존재하고 협동조합 및 협동조합원은 투자자 및 임대아파트 운영사의 독립적 지위가 되므로 지역주택조합 아파트와는 달리 리스크에서 자유로우며, 협동조합의 자금은 신탁사가 관리하고 협동조합의 사전 동의 없이는 자금의 인출 및 사용이 불가하며, 협동조합원은 추가 자금부담이나 사업의 리스크 걱정 없이 준공, 입주 후 안심하고 주거생활의 영위가 가능합니다.

■ 사업부지의 토지는 100% 계약되었나?
민간임대주택에 관한 특별법 제20조 1호에 근거하여 민간임대주택사업은 주택 건설 대지의 80% 이상의 토지 사용권한을 확보하여야 하며, 양산 덕계 웰스테이 민간임대아파트 사업부지(실사용면적) 24,954m²(7,548.59평) 중 98.6%가 사용승낙 및 약정이 완료되었으며, 미약정 토지 약 97평은 사업지 끝부분 토지로서 홍보관 개장 후 바로 약정하기로 합의된 상태입니다.

■ 협동조합원 납입에 대한 보증은 어떻게 되나? 보증서 발급은 어디서 하나?
계약시 협동조합원은 임차인이자, 협동조합의 투자자, 수익배당자가 되고 투자자로서 협동조합 가입계약을 체결하게 됩니다.
협동조합 가입계약서는 신탁사의 법적 사업적 검토를 거친 후 발부되며, 협동조합 가입계약서 내에서 이에 대한 보증 조항을 기입하여 법적 보호가 됩니다. 또한 입주시 민간임대주택에 대한 특별법의 강제조항에 의해 사업자 75%, 임차인 25%의 비용 부담으로 의무적으로 보증보험 가입 및 보증서가 발행됩니다.

■ 민간임대아파트 시공사에 대한 책임준공이나 보증은 가능한가?
민간임대주택 참여 시공사의 책임준공으로 시공을 하며 이에 대한 보증서가 발행되고, 공기업인 한국주택금융공사(HF)에서 사업비의 70%에 대하여도 보증을 하게 됩니다. 이러한 보증은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 공적자금이 투입되므로 시공사의 신용도(BB+ 이상) 및 토지 계약 확인, 사업성 등에서 엄격한 심사를 거치게 되므로 안심할 수 있습니다.

■ 민간임대아파트 사업 준공 전에 조합원 지위는 양도 가능한가?
민간임대주택은 사업 준공 전에 전매가 자유롭고 협동조합원 가입 후 임차인 자격을 획득하고, 협동조합원 가입비는 동시에 보증금이 되므로 전매시 협동조합원 지위도 함께 양수도 됩니다.

■ 협동조합원이 되면 민간임대아파트 운영 참여와 같은 잇점이 있나?
협동조합원이 되면 협동조합이 민간임대아파트(공동주택)의 위탁관리운영사로 예정되어 있고, 아파트 내 주민편의시설(어린이집, 상가 임대료 또는 운영수익, 주민체육시설 등)의 운영 수익금이 발생하므로 이를 협동조합원의 출자액에 따라 분배하게 되어 경영참여 및 수익 배분이 발생하게 됩니다.

■ 언제부터 착공하고 입주시기는 언제쯤 예정되어 있는지?
2020년 9월 착공하여, 2022년 12월 준공 및 입주 예정입니다.

■ 계약 이후에 보증금 등 계약조건을 바꿀 수 있나요?
계약 이후에도 입주 전까지 언제든지 잔금을 치는 조건 뿐만아니라 다른 계약조건으로도 변경 가능합니다.

■ 입주 후 전대를 한다면 전대차계약은 임대인에게 동의를 받아야 하나?
민간임대주택 사업시행자인 (주)웰스테이건설이 준공 입주 후 민간임대주택 임대사업자가 되므로 (주)웰스테이건설이 법적으로 안전하게 표준임대차계약서에 의해 전대차계약에 동의를 해서 전대를 진행해 드립니다.

■ 임대인은 협동조합인가요, (주)웰스테이건설인가?
임대인은 (주)웰스테이건설이 되고 협동조합이 투자 및 아파트 운영, 관리사가 되며 계약자는 협동조합원 자격으로 임차인이 됩니다.

■ 전세 보증금에 대한 대출은 가능한가?
임차인의 자격을 가지게 되므로 당연히 잔금 납입시에 전세대출이 가능합니다. 계약자는 필요할 경우 잔금 납부시 전세 대출을 통하여 보증금에 대한 비용부담을 최소화할 수도 있습니다. (2020년 2월 현재 보증금에 대해 80% 전세대출, 2% 후반 이자율로 대출 실행 중). 특히 신혼부부의 경우에는 임차 보증금의 80% 이내에서 연간 최저 1.2%의 금리로 전세자금 대출이 가능합니다.

■ 계약 및 입주시에 세금 문제는 어떻게 되나?
임대차계약으로 입주하여 임차인이 되므로 취득세, 양도세, 재산세 등 일체의 세금이 발생하지 않으며 자가 소유시 부담되는 의료보험, 건강보험료도 일체 추가부담이 없어 안심하고 거주하면 됩니다.

■ 현재 민간임대아파트사업이 여러 지역에서 진행 중인데 웰스테이가 시행하는 민간임대아파트와는 어떠한 차이점이 있나?
대부분의 민간임대아파트 사업지는 사업구조면에서는 양산 덕계 웰스테이 민간임대아파트와 같지만 그렇지 않은 경우도 있기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.

1. 협동조합원 자금의 용처를 투명하게 관리할 수 있는 신탁사에서 관리하지 않으면서 신탁사에서 관리하는 것처럼 허위, 거짓 홍보를 하는 경우
2. 민간임대아파트 사업승인을 별도로 신청해야 함에도 기존 일반아파트 사업승인을 민간임대아파트 사업승인으로 허위 광고를 하는 경우
3. 토지 사용권원을 80%이상 확보하여야 함에도 불구하고 “민간임대아파트 건설계약”이 명시되지 않은 무효의 계약서를 사용권원 확보 계약서로 허위 광고 또는 미확보 상태를 고지하지 않은 상태로 협동조합원을 모집하는 경우
4. 협동조합이 설립되지 않은 상태에서 위법으로 협동조합원을 모집하는 경우
5. 주변 민간임대아파트에 비해 보증금, 월세 금액이 상당히 많이 적어서 안정적인 사업 추진을 위해서는 추가 부담금 납입 가능성이 있는 경우
6. 분양금액, 임대금액, 8년 임대 후 분양전환금액이 확정되어 있지 않거나, 추가 부담금 납입에 대한 명확한 언급이 없는 경우 등의 사항에 대해서 각별히 유의해야 됩니다.

이러한 민간임대아파트 사업에 협동조합원 가입 또는 계약시는 그 피해가 협동조합원에게 그대로 전가되므로 반드시 협동조합이 설립되었는지, 신탁사에서 자금을 관리하는지, 임대아파트 사업을 위한 토지소유주와의 사용권원이 확보된 계약서인지, 또 사업지의 80%이상 사용권원이 확보된 것인지 토지 계약 효력이 상실된 계약서는 아닌지 토지 소유자와 분쟁이 있지 않은지 등을 문서를 통해 정확히 확인하여야 됩니다. 또한 협동조합원으로서 납입하는 보증금이 정상적인 사업을 진행할 수 있는 금액인지 등을 확인해야 합니다.