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부동산 칼럼 / 한집에 두 임차인의 권리관계


웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2020년 03월 05일
↑↑ 이 성 호
웅상신문 전문위원
임차인이 임대차계약 기간이 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 했다. 물론 입주하면서 전입신고 하고 계약서에 확정일자까지 받았다.

이사를 한 것은 대항요건을 상실한 것이다. 대항요건은 주택의 인도(입주=점유)와 전입신고다. 이 사이에 신규임차인이 입주하면서 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다. 다급해진 기존임차인은 법원에 '임차권등기명령'(이하, 임차권등기)을 신청 했다. 이 후 임대차목적물인 주택은 담보권실행에 의한 경매가 진행 되었다. 임대인의 법적, 도덕적 문제는 별론으로 하고 두 임차인 간에 법률관계가 어떻게 되는가에 관심이 쏠린다.

기존임차인이 이사를 한 이후(대항요건 상실=점유상실)에 신청한 임차권등기명령(이하, 임차권등기)에 대해 대법원은, "임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있다"고 했다.

(대법원 2004.10.28선고 2003다62255판결) 그렇다면 기존임차인의 임차권등기 효력발생 시점이 중요하다. 주택임대차보호법(이하, 주임법)에 따르면, 임차인은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 임차권등기를 하기 전에 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그대로 유지되고, 이후에 이사를 하여 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권은 상실하지 않는다.

그러나 대항력이나 우선변제권을 가지고 있던 임차인이 대항요건 중 일부(이사=점유상실)를 상실하여 대항력이나 우선변제권을 잃게 된 후 다시 임차권등기를 하게 되었을 때는 임차권등기를 한 때에 비로소 대항력이나 우선변제권을 가지게 되는 것이다. 주임법에서는 임차인 보호를 위해서 대항력, 우선변제권, 소액임차인의 최우선변제권을 부여하고 있는데, 그런 보호를 위해서는 모두 임차목적물인 주택의 인도가 요건이라는 게 대법원의 판단이다.

한편, 소액임차인인 기존임차인이 경매절차에서 최우선변제권 행사를 할 수 있는지에 대해 논란이 됐다. 주임법에 따르면 경매신청등기 전에 소액임차인이 대항력을 갖추면 최우선변제권이 있다고 규정하고 있다. 목적물에 경매신청등기는 2013.5.8 되었고, 2012.9.13 임차권등기를 함으로서 기존임차인은 대항력을 취득했다.

신규임차인도 소액임차인으로서 2012.5.23 주택의 인도와 전입신고를 함으로써 최우선변제권을 취득했다. 한 주택에 2명의 최우선변제권자가 발생한 것이다. 이에 대해 대법원은 주임법 3조의3(임차권등기명령) 제6항 ‘임차권등기가 끝난 주택은 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제(최우선변제권)를 받을 권리가 없다.’ 는 조문을 유추 해석하여 최우선변제권을 부정했다.

제6항에 따른 소액임차인의 최우선변제권은 동일한 임차목적물에 대하여 복수의 권리자가 발생하지 않도록 하는 것이 규정의 취지임과 동시에 담보권자 등의 이해관계인들의 손해를 막기 위한 것이라고 밝혔다. 비록 기존임차인이 최우선변제권은 없지만 임차권등기 일자에 따른 순위로 우선변제권을 받을 수 있기 때문에 과도한 불이익을 지우는 것은 아니라고 했다.
(대법원 2015다236899판결) 결국은 낙찰에 따른 배당절차에서 신규임차인이 선순위가 되고 기존임차인은 후순위가 된다. 현실에서 간혹 보는 사례이다. 설마 별 일이야 있을까. 또는 번거롭다는 이유로 소홀히 하다가 낭패를 보는 일이다. 상가임대차에도 동일한 법리가 적용된다.
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2020년 03월 05일
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