부동산 칼럼 / 상가권리금계약 확인설명서 작성해야
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2020년 02월 12일
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↑↑ 이 성 호
웅상신문 전문위원 |
| ⓒ 웅상뉴스(웅상신문) | 개업공인중개사(시군구에 중개업 개설등록한 사람)는 공인중개사법에서 규정하고 있는 ‘중개대상물’에 대하여, 거래당사자 간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 등에 관한 행위를 알선하고, 의뢰인에게 일정한 보수를 받는 것을 업으로 하는 사람이다.
개업공인중개사가 행하는 위와 같은 행위를 ‘중개업무’라고 한다. 공인중개사법에서 규정하고 있는 중개대상물의 범위는, ①토지 ②건축물 그 밖의 토지의 정착물 ③입목에 관한 법률에 따른 입목 ④공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장재단 및 광업재단이다. 개인인 개업공인중개사는 원칙적으로 겸업도 가능하고 법정 중개대상물 외에는 공인중개사법의 적용을 받지 않는다. 반면 법인인 개업공인중개사는 공인중개사법에서 규정한 업무만 수행할 수 있다.
법정 중개대상물이 아닌 것 중 대표적인 것이 ‘상가권리금’(①영업시설 및 비품 ②거래처, 신용, 영업상의 노하우 ③상가 위치에 따른 영업상의 이점 등에 대한 가치)이다. 권리금계약은 중개업무에 속하지 않기 때문에 공인중개사법상 중개보수 규정이 적용되지 않는다는 것이 일반적 해석이다.
그러나 대법원 판례에 의하면, “임차권양수도(양수ㆍ양도)계약에 수반되어 체결되는 권리금계약은 임차권양도계약과는 별개의 계약이지만, 두 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때 권리금계약이 임차권양수도계약과 결합하여 전체가 경제적 ㆍ사실적으로 일체로 행하여진 경우에는 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다.”라고 판단했다.(대법원 2017.7.11선고 2016다261175판결) 판례 사건 권리금양수도계약서에는 “권리금뿐만 아니라 임차권도 양도한다.”는 내용도 포함되어 있으며, 특약으로, “본 계약은 임대차계약에 준한다.”고 기재되어 있다.
따라서 대법원은 임차권양수도계약과 권리금계약이 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계가 있다고 판단했다. 이와 같은 근거로 “개업공인중개사는 상가건물 임차권양수도계약을 중개할 때 상가임대차계약을 중개하는 것에 준하여 등기부상 권리관계 뿐만 아니라 상가건물임대차보호법이 정한 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 확인설명서에 기재할 의무가 있다.”고 판단했다. 이러한 내용을 확인설명서에 기재하지 않은 과실로 중개의뢰인이 손해를 입었다면 개업공인중개사에게 손해배상의무가 있다는 것이다.
판례에서는 임차권양수도계약과 권리금계약은 원칙적으로 별개의 계약이라고 했다. 법 이론상 그렇다는 것이다. 그러나 중개 실무에서 상가권리금계약을 체결할 때 권리금과 임차권을 하나로 묶어서 처리한다. 임차권 없는 권리금은 생각할 수 없기 때문이다. 임차권과 권리금에 대한 사실관계를 파악한 후 기존임차인(양도인)과 신규임차인(양수인) 간에 합의점에 이르게 되면, 개업공인중개사는 ‘권리양수도계약서’를 작성한다.
물론 권리양수도계약서를 작성하기 전에 임대인에게 연락해서 임대차내용에 변동이 있는지 확인하여 권리양수도계약 내용에 반영한다. 임대인과 임대차계약이 전제되지 않는 권리양수도계약은 있을 수 없다. 법정 서식은 아니지만 중개실무에서는 권리양수도계약서를 사용한다.
권리양수도계약=임차권계약+권리금계약으로 이해를 하면 되겠다. 권리양수도계약과 임대차계약은 순차적 또는 동시에 하기도 한다. 권리양수도계약도 중개업무에 포함될 수 있다는 것이 대법원의 판단인 만큼 신중하게 업무에 임해야 한다. |
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