분양권상한제 지방에도 적용되나
웅상신문 이성호 전문위원
웅상뉴스 기자 /  입력 : 2019년 08월 16일
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| 정부가 부동산정책(대책)을 발표할 때마다 지방 사람들은 혼란스러워 한다. 일반시민들은 대책의 제목만 보고 우리지역에도 적용되는 것으로 생각한다. 발표 내용도 지방 부동산시장의 정서와는 거리가 먼 경우도 있다. 2018년 9.13 대책 때 지정된 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에 경남지역은 한 곳도 포함되지 않았다. 12일 발표한 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선안’(이하' 개선안)도 마찬가지다. 대부분이 수도권 지역이고 영남권에서는 대구시 수성구뿐이다. 그러나 부동산시장에 관심이 있다면 정부가 발표하는 부동산 대책은 파악해야 한다. 전체 흐름을 알 수 있기 때문이다.
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분양가상한제는 공동주택 분양가를 건축비+택지비+적정이윤으로 정하고 그 가격 이하로 분양하라는 것이다. LH(토지주택공사) 등이 건설하는 공공택지는 100% 적용되고, 민간택지에 건설한 경우에는 현행 주택법 시행령에 따라 필수요건인 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률 2배 초과'한 경우에 적용하도록 규정되어 있으나, 요건이 까다로워 2014년 이후에는 적용받는 지역이 없었다. 개선안은 필수요건을 ‘투기과열지구’로 개정했다. 투기과열지구는 서울전역, 경기일부, 세종시, 대구 수성구 등 31개 지역이다. 적용범위가 대폭 확대됐다. (확대된 것을 두고 발표문에는 필수요건을 ‘완화’했다고 표현했고 언론에서는 그대로 인용해서 보도했다. 법령은 완화되었는데 규제받는 대상은 대폭 늘어났다는 뜻이다. 헷갈린다. 단어가 가진 뜻과 실제 적용받는 효과가 상반되기 때문이다.)
개선안에서, 전매제한 및 거주기간 확대를 통해 투기세력을 차단했다. 재건축ㆍ재개발 단지와 후분양제 아파트가 빠져나가지 못하게 적용시점을 ‘입주자모집 승인신청’으로 통일했다. 재건축ㆍ재개발 단지는 치명적일 것이다. 소급적용이라는 의미에서 논란거리가 될 수도 있다. 전매제한기간도 3~4년에서 5~10년으로 연장했다. 그러나 현재 투기과열지구에서는 대출규제가 심하고, 청약할 수 있는 사람도 제한을 받고 있다. 이런 점에서 현금을 들고 있는 사람이 개선안의 효과를 볼 수 있다는 지적도 있다. 강남을 겨냥했지만 오히려 도와주는 대책이 될 수도 있다는 것이다. 한국은행에 의하면 시중에 투자처를 찾지 못한 부동자금이 1100조나 된다고 한다.
개선안은 강남지역 재건축ㆍ재개발 단지를 겨냥했다고 본다. 집값 상승의 진원지라고 여기기 때문이다. 그러나 강남집값은 부동산 정책만으로는 해결할 수 없다는 것을, 이 정부에서 정책을 구상하는 몇 사람 빼고는 다 안다. 서울에서 주택공급을 하기 위해서는 재건축ㆍ재개발을 제외하고는 방법이 없다. 빈 땅이 없기 때문이다. 외곽 쪽에 신도시를 건설해도 서울의 수요자는 관심이 없다. 재건축 초과이익환수제, 안전진단 강화 등으로 규제를 해 봤지만 별 효과가 없다. 서울시 아파트 167만 가구 중 30%가 30년 이상 된 건물이다. 장기적인 관점에서 용적률 등을 완화해서 공급을 확대하는 것도 방안이 될 것이다. 개선안대로라면 투기과열지구에 건설한아파트는 분양가가 주변 집값보다 20~30%낮게 책정될 것이고, 올 10월 초에 시행할 것이라 한다. 대외적 악재는 제외하더라도 대출규제, 규제지역 확대, 세제강화, 분양가상한제까지 확대하면서 내수 경기는 악화일로다.
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