기 고/ 제시외 미등기건물의 법정지상권
성립여부에 대한 고찰 – 경매사례를 중심으로
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2018년 08월 23일
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↑↑ 노 일 용
부산경매전문학원 원장 |
| ⓒ 웅상뉴스(웅상신문) | 우리 법제는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하고 있다. 그러나 토지에 대한 이용관계를 수반하지 않고서는 존립할 수 없는 건물을 독립한 부동산으로 인정하기 위해서는 그 전제로서 토지이용권과 불가분의 관계를 인정할 필요가 있다. 건물과 토지 소유자가 동일인일 경우 이러한 관계를 고려할 필요가 없으나 양자의 소유가 분리되는 경우 건물소유자를 위해서 지상권이 설정된 것으로 하지 않으면 건물소유자는 아무런 권리없이 타인의 토지를 사용하는 결과가 된다. 따라서 이러한 경우 잠재적인 토지이용권을 법적인 권리화하여, 건물을 독립한 부동산으로 하는 우리 법제의 결함을 시정하려는 제도가 법정지상권 제도이다.
법정이라는 용어에서도 알 수 있듯이 법정지상권은 사적 합의에 따른 계약이 아닌, 법으로 정해진 지상권을 말한다. 이렇게 법정지상권에 의해 당사자들의 합의에 의하지 아니한 토지이용관계를 인정하는 이유는 다음과 같다.
첫째, 토지의 이용관계를 수반하지 않고는 존립할 수 없는 건물을 가능한 한 유지하도록 하여 건물 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지하고자 하는 공익적 이유이다.
둘째, 법정지상권을 인정하더라도 법정지상권에 관련된 이해관계인의 의사와 이익에 크게 어긋나지 않는다는 것이다. 토지와 건물의 소유권이 분리될 경우 건물을 철거한다거나 또는 임대차계약과 같은 토지 이용관계를 설정하는 특약을 별도로 하지 않았다면, 건물의 존립을 위해 토지 사용을 허용하는 것이 당사자간의 의사로 추정할 수 있다.
결국 법정지상권제도는 건물보호라는 공익적 측면과 당사자의 의사를 추정하는 양면성이 있다고 할 것이며, 이 두가지 측면을 어떻게 조화시켜야 할 것인지가 법정지상권의 성립여부를 해석함에 있어 중요한 열쇠가 된다.
제2장 성립요건과 미등기건물에 있어서의 문제점
법정지상권은 성립근거가 법으로 명문화된 것과 그렇지 않은 것으로 나누는데, 전자에 해당하는 것이 민법 제366조에 따른 저당권실행에 의한 법정지상권이고, 후자에 해당하는 것이 관습법상 법정지상권이다. 이러한 법정지상권의 성립요건은 저당권실행에 의한 법정지상권의 경우 ➀저당권설정 당시 건물이 존재할 것, ➁토지, 건물이 동일인의 소유에 속하였을 것, ➂저당권의 설정, ➃토지, 건물의 소유자가 달라질 것이고, 관습법상 법정지상권은 ➀토지, 건물이 동일인의 소유에 속하였을 것, ➁매매 기타의 원인으로 토지, 건물의 소유자가 다르게 되었을 것, ➂건물철거의 합의가 없었을 것을 요건으로 규정하고 있다.
위 요건들 중에서 가장 중요한 내용이 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하였다가 소유자가 달라지는 것이다. 따라서 다른 모든 요건들을 갖추었다고 하더라도 토지와 건물 소유자가 동일했던 시점이 적어도 한번이라도 없었다면 법정지상권은 성립하지 않는다. 이러한 이유는 ➀소유자가 동일하지 않은 대부분의 경우에는 이미 당사자의 합의에 의해 건물을 위하여 토지소유자에게 대항할 수 있는 권리가 설정되어 있을 것이므로 다시 법정지상권의 성립을 인정할 필요가 없다는 점, ➁만일 당사자 사이에 이런 권리를 설정하지 않았다면 이를 보호할 필요가 없다는 점을 근거로 한다.
등기된 건물은 등기부등본에 소유자가 명시되므로 토지와 건물 소유자가 동일인인지, 아닌지를 분명히 알 수 있으나 미등기건물은 소유자가 명시되어 있지 않으므로 소유자의 동일성 여부를 판단하기 어렵게 된다. 따라서 미등기건물이 보존등기 되지 않은 상태에서 토지와 함께, 또는 미등기건물만을 제3자에게 소유권 이전을 하는 경우에, 법정지상권 성립여부가 문제된다. |
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2018년 08월 23일 
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