부동산칼럼 /다가구주택 요건 안 맞으면 양도세 벼락 맞는다
이 성 호 웅상신문 전문위원
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2018년 08월 23일
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↑↑ 이 성 호
웅상신문 전문위원 |
| ⓒ 웅상뉴스(웅상신문) | 다주택자들의 고민이 깊다. 양도세중과는 지난 4월 1일부터 시행(조정대상지역)되었고 종합부동산세, 임대소득세 등을 과세한다는 내용이 연일 기사화되기 때문이다.
이러한 상황을 반영하듯 기존의 다주택을 처분하고 다가구주택으로 갈아타는 사람들이 늘어나고 있다. 한국감정원에 따르면 2018년 1, 2월에 600건 내외에서 3월에 913건으로 급증한 이후 4~6월에는 700건 정도 거래됐다고 밝혔다. 다가구주택은 보통 원룸건물이라고도 하는데, 1층을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 2층, 3층을 주택으로 임대하고 4층에 소유자가 거주하는 경우가 많다. 다가구주택은 소유자가 거주하면서 임대소득도 얻고 양도할 때 1세대1주택 요건을 갖추면 비과세도 받는다. 양도가격(실거래가격)이 9억 원을 넘을 경우 1주택자도 초과분에 대해 양도소득세를 납부해야하지만 장기보유특별공제를 받을 수 있어서 부담은 크지 않다.
그러나 임대소득을 높이기 위해 증축 했다가 양도할 때 벼락 맞는 경우가 발생하고 있다. 1층 일부를 주차장으로 이용하고 나머지 부분을 근린생활시설로 허가 받은 후 주택으로 임대하는 경우와 옥상에 옥탑방을 만들어서 주택으로 임대하는 경우가 대표적인 사례다. 허가 받고 증축을 했든 무단으로 했든 결과는 동일하다. 세법은 실질과세 원칙에 따라 무단 증축된 부분도 현황대로 판단하기 때문이다. 다가구주택은 건축법상 단독주택이다.
그러나 세법으로는 원칙상 공동주택이다. 다만, 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 않고 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 전체를 하나의 주택으로 본다는 1세대1주택의 특례를 적용 받을 뿐이다. 이 특례를 적용받기 위해서는 건축법상 다가구주택의 3가지 요건을 반드시 갖추어야 한다. ①주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하일 것(1층 주차장 외 부분을 주택외의 용도로 쓰는 경우에는 주택의 층수에서 제외). ②1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것. ③19세대 이하일 것. 여기서 1층 일부를 주택으로 임대하거나, 옥탑방을 주택으로 임대하면, 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 또는 5개 층이 된다. 이렇게 되면 건축법, 세법 모두 다세대주택 또는 아파트가 된다. 1개 동에 10가구로 구획되어 있다면 1세대 10주택이 되는 것이다. 결국 양도차익 총액을 개별 호수별로 나누어서 신고, 납부해야 한다. 다만, 다가구주택을 공동주택으로 볼 경우 본인이 거주한 면적만을 비과세 받게 된다. 국세청에서는 실제 주택으로 사용했는지 여부를 건축물대장과 전입신고, 확정일자 자료를 대조해서 파악한다.
국세청이 다가구주택 1세대1주택 비과세와 관련해 기획 점검을 진행한다고 밝혔다. 다가구주택이 1세대1주택 비과세 대상이라는 점을 이용해 세금을 탈루한 사례가 적발되었기 때문이다. 국세청은 이 같은 사례에 대해 현황을 파악해서 세금 징수를 하겠다고 한다. 우선적으로 매매 신고 건에 대해 조사하고, 기존 주택에 대해서도 조사할 계획이라고 한다.
최근 이 같은 적발 사례를 통해 고지된 세액은 5억 원 이상이 대부분인 것으로 전해졌다. 국세청은 다가구주택이 건축법 요건에 부합하지 않을 경우에는 과세되는 게 맞고 조세심판원에서도 이 같은 세금 부과에 대해 정당하다고 판단하고 있다며, 다른 보유 주택이 없다면 해당 다가구주택 중에서 본인이 거주하는 면적에 대해서만 비과세를 받고 나머지 면적에 대해서는 양도차익을 계산해 신고해야 한다고 말했다. 옥탑방 등 문제가 될 소지가 있는 부분이 있는 경우 매매하기 전에 임대차 계약을 종료하고 주택 외(창고 등)로 사용하는 상태를 만들어야 비과세를 받을 수 있다. |
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2018년 08월 23일 
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