부동산칼럼/상가건물 임대차 차임증감의 법리
이 성 호
웅상신문 전문위원
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2018년 07월 27일
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↑↑ 이 성 호
웅상신문 전문위원 |
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| 내수경기 침체가 장기화 되면서 소상공인들이 생사의 기로에 서 있다. 폐업을 하자니 용기가 없고, 영업을 계속하자니 현상유지가 안 된다. 이런 상황이 되다보니 임대인과 임차인 간의 차임증감문제로 분쟁이 자주 발생한다. 현행 민법과 상가건물임대차보호법상(이하,상임법) 차임증감은 ‘임대차기간 중’ 인지, 기간종료 후 ‘갱신요구’에 의한 것인지 나누어서 보아야 한다. 상임법의 구조는, ‘적용범위’와 관련해서 보증금을 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 차임액에 100을 곱하도록 되어 있다. 차임액에 100을 곱한 금액을 ‘환산금액’이라 하고, 보증금과 환산금액을 합한 것을 ‘환산보증금’이라 한다. 따라서 민법에 대한 특별법인 상임법은 소정의 환산보증금 이하의 임대차에만 적용된다. 환산보증금을 초과한 임대차는 민법이 적용된다. 다만, 예외규정으로 대항력, 갱신요구(5년범위내), 권리금, 3기차임액연체시 해지의 규정은 환산보증금을 초과하는 경우에도 적용된다.
보통 계약기간이 끝나고 차임증감을 하는 것이 일반적이지만, 민법과 상임법에서는 계약기간 중에도 차임증감청구권을 인정하고 있다. 법률규정에서 정하는 요건(경제 사정의 변동 등)을 갖춘 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 예를 들어, 계약기간을 3년으로 정하고 1년이 지난 날 임대인이 사정변경 등을 이유로 차임 증액을 요구하는 것이 가능하다는 것이다. 임차인이 받아들이지 않으면 효력은 발생하지 않는다. 그러나 임대인이 소송을 제기해서 적극적으로 입증을 하여 승소 했다면 효력 발생일은 임대인이 증액을 요구한 시점으로 소급된다는 것이 이 조항의 형성권 법리이다. 반대로 임차인이 감액을 요구했더라도 같은 논리가 적용된다. 이 규정과 관련한 판례는, “임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다.”라고 판단을 하고 있다.(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결)
주의할 것은, 최초 계약체결 할 때 임대차계약 기간을 정하고 기간별로 차임을 인상한다는 합의를 했다면, 위의 복잡한 법리를 따르지 않고 합의대로 적용된다는 것이 판례의 입장이다. 예를 들어, 임대차계약 기간을 6년으로 정하고, 2년 종료시점에서 연 10%의 차임을 인상하고, 4년 종료 시점에서 연 10%의 차임을 인상하기로 미리 합의했다면, 이것은 계약기간 종료 후 갱신요구과정에서의 인상이 아니라고 보기 때문이다. 다만, 차임의 인상액이 과도하게 높을 경우에는 임차인에게 불리한 규정으로 무효가 될 수도 있다. 계약기간 중의 증감청구권이든 계약종료 후 갱신요구 할 때 증감이든 공통으로 적용되는 것은, 환산보증금 이하의 임대차는 ‘5년의 범위 내에서 차임 5%의 증감’과, ‘계약체결 또는 인상한지 1년 후’ 라는 제한을 받지만, 환산보증금 초과인 경우에는 한도와 시간적 범위의 제한을 받지 않는다. 예외규정 중에서 일부를 배제(차임증감청구권)하다 보니 법리가 복잡해졌다. 환산보증금 이하인 경우 증감청구 할 때 인상한도인 5%는 '연간'이 아니라 '종전 계약기간 종료 후 갱신될 때마다' 이다. 예를 들어, 2년으로 계약기간을 정했다면 2년 종료 후 다시 갱신될 때 인상할 수 있는 차임 및 보증금의 범위가 10%(5%X2년)가 아니라 5%이다. |
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2018년 07월 27일 
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