갑과 을이 바뀌는 부동산 경매/“부동산경매절차에서 상가임차인의 권리금 회수기회 보호”

노 일 용
부산경매전문학원 원장
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com

입력 : 2018년 07월 27일

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↑↑ 노 일 용 부산경매전문학원 원장
ⓒ 웅상뉴스(웅상신문)

통상적으로 상가임차인은 새로이 입주하는 임차인에게 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 수 있는 권리금을 지급받고 점포를 인도해 준다. 그러나 권리금은 법률에 명시되지 않아 권리금에 대한 보호가 이루어지지 않다가 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법이 개정되면서 “권리금회수기회 보호의무”라는 조항으로 포함이 되는데, 구체적인 내용은 다음과 같다.

★상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
①임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
정리하자면, 기존의 임차인이 임대차계약기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차가 종료될 때까지 새로 영업할 임차인에게 권리금을 지급받는 것을 임대인이 특별한 이유없이 방해하여 권리금을 받지 못하게 된다면 그만큼 임대인이 손해를 배상해야 된다는 것이다. 그렇다면 이 내용이 부동산경매에서는 어떻게 적용될 수 있을까? 실제 사례를 통해 살펴보자.
전주지방법원 군산지원에서 지상3층 건물이 매각되었다. 이 건물 1층에는 보증금 1천만원, 월차임 50만원을 지급하고 있는 임차인이 2013. 7. 11. 사업자등록을 하고, 2013. 11. 1. 확정일자를 받았으며, 법원에 배당요구신청을 하였다. 건물 등기부등본에는 2015. 8. 31. 근저당권이 설정되었기 때문에 임차인은 근저당권설정일보다 먼저 사업자등록을 하였으므로 대항력이 있고 확정일자도 근저당권설정일보다 앞서게 되어 법원으로부터 경매 매각대금에 대해 먼저 배당을 받을 수 있다. 이 건물의 매각가격은 1억9천만원이었으므로 임차인은 보증금 전액을 배당받게 되어 전혀 문제가 없어 보인다. 그러나 필자가 보기에 임차인은 배당요구를 해서는 안되는 것이었다. 왜냐하면 배당요구를 하지 않아 법원으로부터 배당을 받지 못하게 되더라도 임차인은 대항력이 있으므로 경매 낙찰자로부터 보증금을 지급받을 때까지 건물에서 영업을 계속 할 수 있다. 따라서 법원으로부터 보증금을 받지 못하는 것이 문제가 되지 않는다. 또한 법원에 배당요구를 하게 되면 임대차계약은 해지가 되므로 임대차계약기간 종료 3개월전부터 종료시까지 주장할 수 있는 권리금 회수 기회를 보장받지 못하게 된 것이다. 보증금보다 권리금이 더 큰 경우가 많은 임대차시장을 고려한다면 임차인의 배당요구는 더욱 안타깝게 느껴진다. 대항력이 있는 상가임차인은 권리금을 위해 배당요구를 하지 않는 것이 자신의 권리를 지키는 또다른 방법임을 잊지 말자.

★대법원 1998. 6. 26., 선고, 98다2754, 배당이의 판결
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이다.

웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com

입력 : 2018년 07월 27일