주택, 상가건물 매매 시 임차인 승계
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2018년 03월 30일
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↑↑ 이 성 호
웅상공인중개사회 회장 |
| ⓒ 웅상뉴스(웅상신문) | 중개실무에서 상가나 주택을 매매할 때 임차인이 있는 경우, 임대차 내용을 매수인이 승계하고 임대차보증금은 매매 대금에서 공제하는 관행이 있다. 이는 매도인과 매수인 사이의 계약으로 임차인에게 승계에 대한 의사를 묻지 않고 하는 경우도 있다. 임차인의 의사를 확인하지 않고 매매할 경우 여러 가지 문제가 발생할 수도 있다. 판례는, 임차인이 주택, 상가건물 임대차보호법상(이하 ‘임대차보호법’) 대항력을 갖추었는지 못 갖추었는지에 따라, 매수인에게 승계되는지를 판단한다. 임대차보호법에는 대항력과 승계관련 조항이 규정되어 있다. 그러나 어떠한 경우이든 당연승계 된다면 매매 전, 후 임대인의 능력에 따라 임차인의 보증금을 안전하게 지킬 수도 있고 날릴 수도 있다. 임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 편면적 강행규정으로 되어 있다. 따라서 판례도 임차인보호라는 입장에서 법리를 전개하고 있다. 통상 대항력이라 하면 경매에서는 최선순위를 말하는데, 매매와 관련한 판례는 매수인에 대한 대항력만 갖추면 족하고, 최선순위를 요구하지는 않는다.
-임차인이 대항력을 갖춘 후 매매된 경우
“임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임대주택의 매수인은 매도인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 매매된 경우에 매수인은 주택의 소유권과 결합하여 매도인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 매수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 매도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다”(대법원 2004.4.16.선고2003다58010판결). 라고 판시하여 중개실무에서 관행적으로 해 오는 것과 같다.
-임차인이 대항력을 갖추지 않은 상태에서 매매된 경우
“임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대차보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시 되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다.”(대법원 2015.5.29.선고2012다84370판결)
한편 대항력을 갖추지 못한 임대차목적물을 승계함에 있어 임차인의 동의요건을 엄격하게 요구하고 있다. “매수인이 임대차보증금을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다”(대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026판결). 라고 하여 임차인의 승낙을 받지 못한 경우, 임차인은 전 소유자 또는 새로운 소유자를 선택하여 보증금반환청구권을 행사할 수 있다. 공인중개사도 분쟁을 예방하기 위해서 임차인의 의사를 반드시 확인하고 근거를 남겨두어야 한다. |
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