<부동산 칼럼> 임대차기간 5년 지난 임차인의 권리금회수 문제
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2017년 11월 21일
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↑↑ 이성호
웅상공인중개사회 회장 |
| ⓒ 웅상뉴스(웅상신문) | 상가권리금보호규정이 도입된 지도 2년이 지났다. 권리금회수기회보호와 관련한 대법원 판결이 나오지 않아, 임대인과 임차인이 분쟁을 하고 있다. 하급심 판결이 많지만, 그 중에서 임대차기간 5년이 지난 임차인에 대하여 임대인이 권리금회수를 방해했을 경우에도 신설된 조항이 적용되는지가 문제 되고 있다.
최근 이와 관련된 항소심 판결이 선고 되었는데, 결론을 달리한 두 건의 판례를 소개한다.
서울고등법원의 판결(서울고등법원 2017.4.12.선고 2016.나2074621판결)
“상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’) 계약갱신요구 규정(제10조 제1~2항)의 전체적인 취지상 상임법이 예정한 임차인의 영업이익의 보호를 위한 최대한의 기간은 5년이라고 보아야 할 것이고, 권리금회수기회보호 규정(제10조의4) 역시 임차인의 영업이익의 보호를 위한 규정이다.
임차인이 임대차계약의 갱신을 통하여 5년의 기간을 보장받은 경우 임대인은 임차인에 대하여 더 이상 계약갱신을 하여 줄 의무가 없음에도 불구하고, 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이는 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로서는 사실상 상임법 제10조 제2항이 정한 계약갱신의무를 면할 수 있는 자유를 행사할 수 없는 결과가 된다.
따라서 임차인의 권리금 회수 청구권은 5년의 기간 내에서 상가에 투입한 자본과 영업이익을 회수하려는 경우에 적용되는 것으로 해석함이 타당하다”고 판단했다. 5년이 지난 임차인이 신규임차인을 주선하고 이에 임대인이 임대차계약 체결을 거절하여도 손해를 배상할 책임은 없다는 것이다.
대전지방법원 판결(대전지방법원 2017. 5. 19.선고 2016나108951판결)
대전지방법원에서는 권리금회수기회보호 조항(제10조의4)에 5년 범위 내에서 갱신을 요구할 수 있는 조항(제10조 2항)을 유추 적용할 수 있느냐가 쟁점이었다. 유추적용을 할 수 있다면 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 임대인에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다는 것이고, 유추적용을 할 수 없다면 5년이 지난 임차인도 손해배상청구가 가능하다는 것이다. 결론은 5년이 지난 임차인도 손해배상청구가 가능하다고 판단했다.
대전지방법원 판결은 입법 당시의 법제사법위원회 논의과정을 비롯해서 상임법 전체의 취지를 상세하게 설명하고 있다. 대법원 판결이 없는 상황에서, 계류 중인 수많은 하급심 사건들에 미치는 영향을 감안하여 많은 연구와 고뇌가 담긴 판결로 생각된다.
“두 조항 간에 준용한다는 명시적인 규정이 없는 상황에서 법원이 유추 적용하여 권리금회수기회보호의 시적 한계를 설정하는 것이 가능한지가 문제되고, 이 쟁점은 우리 헌법이 정한 법원의 법률해석권한의 한계와 맞닿아 있다.
유추적용은 법원의 법률해석권한의 한계를 일탈한 것으로 보인다.”라고 판단하였다. 위 사건들은 대법원에서 심리하고 있기 때문에 곧 판결이 날 것으로 보인다.
한편, 국회에서는 상임법 개정과 관련된 일부개정법률안 17건이 계류 중이다. 계류 중인 개정안들의 내용을 보면, 계약갱신요구권 유무와 무관하게 권리금회수기회보호 명문화, 갱신요구권 범위를 5년에서 10년으로 확대, 차임 등 증액비율을 9%에서 5% 감액, 권리금회수 방해금지기간을 3개월에서 6개월로 연장 등이다.
문재인대통령은 후보시절, 상가임대차 갱신요구권을 5년에서 10년으로, 권리금보호 대상을 확대한다는 공약을 했고, 김현미 국토부 장관을 임명하는 자리에서, “상인들이 열심히 노력해 장사가 잘된다 싶으면 세를 올린다. 권리금 문제를 꼭 당부 드린다”고 말한바 있다. 정부의 이러한 의지로 봐서, 대법원 판결과 관계없이 권리금회수기회보호를 받을 수 있는 기간 등은 법 개정을 통해 명문화 될 것으로 예상된다. |
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2017년 11월 21일 
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