부동산 칼럼/8.2 부동산대책과 다주택자
웅상뉴스 기자 /  입력 : 2017년 10월 24일
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↑↑ 이성호
웅상공인중개사회 회장 |
| ⓒ 웅상뉴스(웅상신문) | 8.2 부동산대책은 투기수요가 있는 지역을 특정해서 규제지역으로 지정하고, 지정된 지역에 있는 주택(아파트) 거래를 억제하겠다는 것이다. 규제수단은 세제, 청약, 금융 등이다.
경남, 울산지역은 제외되었지만 심리적으로 위축되는 것은 마찬가지다.
노무현정부 시절에 외쳤던 ‘투기와의 전쟁’, 즉 투기수요 억제와 서민 주거안정 그리고 불로소득 사회환원과 맥을 같이 한다. 강력한 수요억제 정책이다. 김현미 국토부장관에 의하면, “정부는 집은 거주공간이지 투기수단으로 전락시키는 일은 용납하지 않겠다.”, “정부는 더 이상 주택시장을 경기부양의 수단으로 이용하지 않겠다는 확고한 원칙을 세웠다.” 이 두 문장 표현 안에 문재인정부 부동산정책이 녹아 있고, 앞으로 전개될 정책에 대해서도 예측해볼 수 있다.
주택을 거주공간으로 생각하는 게 옳지만, 서민들 다수는 거주하면서 재테크개념에 무게를 많이 두고 있는 게 현실이다. 주택을 사서 몇 년 후에 팔면 얼마라도 남을 것이라는 기대를 갖는다.
이 기대감이 현실화 될 때 거래가 된다. 그러나 올해 하반기에 예정되어 있는 입주물량과 다주택자의 매물(‘18.4.1. 전까지 팔지 않으면 양도세 중과) 그리고 분양권 전매물(’18.1.1.부터 분양권전매 양도세 50% 적용) 등이 시장에 급매물로 나오면 매매가격이 하락하고 실수요자들의 구매 심리도 떨어진다는 인식이 만연해 있다.
여기에다 가계부채를 잡겠다고 대출을 어렵게 만들고 있다. 서민들은 대출 없이는 주택 사기가 어렵다. 무주택자가 거주할 주택 한 채를 구입할 때에는 최저금리 등 획기적인 정책을 내 놓아야 한다. 가계부채수치만 보고 호들갑떨지 말고 내용을 분석해야 한다.
가계부채의 절반은 주택담보대출이고, 상당부분이 집단담보대출이다. 선분양제도를 폐지하여 집단대출(중도금 무이자 등)을 없애면 가계부채 증가속도와 수치를 낮출 수 있을 것이다. 대출을 규제하면 부채의 질은 더 나빠진다.
부채의 질이야말로 국가가 관리해야 할 일이다. 경제규모가 커지면서 부채비율이 높아지는 것은 자연스러운 현상이다. ‘17.4.27. 국토부가 발표한 전국 공동주택 공시가격을 보면, 9억 초과 아파트가 ’16년 대비 42.6% 증가 하였다. 정부는 친 서민 정책을 표방하고 있지만 서민들이 더 움츠러들고 있다.
2014년 기준 우리나라 주택보급률은 101.9%이고 자가점유률은 54.2%이다. 나머지 47.7%는 임대주택이다. 임대주택 47.7% 중 5.3%는 국가, 지방자치단체 등이 공급하는 영구 또는 장기임대주택이고, 3.5%는 기업이 공급하는 임대주택이다. 나머지 38.9%가 다주택자들이 내 놓은 임대주택이다. 국가가 임대시장 수요 전체를 해결한다는 것은 불가능하다.
그렇다면 다주택자들이 임대시장에서 맡고 있는 역할을 투기로만 보지 말고 균형감 있게 봐야 한다. 민간임대주택법에 의한 임대사업자의 유형은, 기업형을 제외하고 일반형임대주택 중 준공공임대(8년)와 단기임대(4년)가 있다. 준공공임대의 경우 8년 임대기간 후 양도하면 양도세는 감면되나, 기간이 길기 때문에 꺼린다. 단기임대를 선호하고 있으나 양도세가 문제다. 파격적으로 감면해야 한다.
임대사업자등록을 의무화 하더라도 특정지역을 지정해서 해야 한다. 다주택자에게 사회적 책임을 부여 하려면 정부와 임대인 그리고 임차인이 상생하는 정책을 만들어야 한다. 9월 중에 발표될 ‘주거복지 로드맵’을 기대해 본다.
이번 대책에는 공급정책에 대해서는 구체적인 대안 없이 원론적인 입장만 내 놨다. 8.2대책으로 인해 올해 하반기부터 재건축과 재개발에 의한 공급 속도는 떨어질 것이고 신규 인허가물량도 줄어들 것이다. 부동산시장의 특성상 공급부족은 3~4년 후에 주택 값 폭등으로 이어질 수 있다. 단기효과인 수요억제가 아닌 중장기 시장 안정화를 위해 공급대책도 병행하여야 한다. 강한 정책이 나오면 더 강한 반발이 나온다는 것을 참여정부 때 우리는 경험한바 있다. |
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