<부동산칼럼>지역주택조합사업에 대한 이해<지난호애 이어3>
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2017년 09월 19일
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↑↑ 이 성 호
웅상공인중개사회 회장 |
| ⓒ 웅상뉴스(웅상신문) | 주택조합에 가입하려고 마음먹었다면, 추진과정 중 어느 단계인지 확인해야 한다. 그 단계에서 토지사용승락서 등 토지확보관련 서류, 조합구성원명부 등의 자료를 열람. 복사요청을 하는 것이 좋다. 주택법에 규정된 권리이다.
물론 개정된 법 시행(2016.8.12) 후에 시행하는 사업부터 적용되지만 업무대행사가 사업을 성공시키려는 의지가 있다면 거부할 이유가 없다. 시공사 또는 유명아파트브랜드를 앞세워 확정된 것처럼 광고하는 것에 현혹되면 안 된다. 그리고 가입할 때 계약서를 꼼꼼히 읽어봐야 한다. 계약서에 사업이 취소 또는 중단되면 가입비를 돌려준다는 조항이 있는 경우도 있다. 계약서에 이런 내용이 정확히 명시되어 있지 않은 경우도 있고, 기재되어 있다고 하더라도 사업이 장기간 진행되는 과정에서 가입비 등이 다 유용되거나 사업비로 사용되어 돌려받지 못하는 경우도 있다.
조합원의 비전문성과 사업의 불확실성을 보완하기 위하여 2016.8.12 그리고 2017.6.3 각 두 번에 걸쳐서 주택법에 새로운 규정을 도입하였지만 근본적인 해결책은 되지 못한다. 신설된 조문 몇 조문을 보면, 조합에 탈퇴의사를 알리고 탈퇴할 수 있고, 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다. 법에서 규정한 자에게만 업무를 대행하도록 해야 하고 업무대행자의 업무범위도 구체적으로 정하면서 업무대행자의 귀책사유로 조합 또는 조합원에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 하여 민사책임을 부여 하였다. 지역주택조합의 설립인가를 받거나 조합원을 모집하려는 자는 관할 시장. 군수. 구청장에게 신고하고, 공개적으로 조합원을 모집하여야 하고, 위반하면 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있다. 사업할 토지 중 전부 또는 일부가 다른 조합의 토지와 중복되는 경우, 선정한 토지가 주택조합을 건설할 수 없는 경우, 법에서 규정한 자가 아닌 자와 업무대행계약을 체결한 경우 등에 대해서는 시. 군. 구청장은 조합원 모집 신고를 수리할 수 없다고 규정하고 있다. 그리고 주택조합이 시공사를 선정한 경우 총 공사금의 50% 이하의 시공보증서를 조합에 제출하여야 한다.
주택법 시행규칙에서는 ‘국토교통부장관은 주택조합의 원활한 사업추진 및 조합원의 권리보호를 위하여 표준조합규약 및 표준공사계약서를 작성·보급할 수 있다.’고 규정하고 있고, 국토교통부는 표준조합규약을 작성·보급하고 있다.
주택법은 도시정비법과 달리 주택조합에 대해 많은 조문을 두고 있지 않다. 따라서 조합규약을 만드는 것은 법을 제정하는 경우와 같다. 조합규약의 올바른 작성이 조합 성공의 기초가 된다. 주택법에 없는 것은 규약이 곧 법이다.
주택법 시행령에서는 ‘조합규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.’라고 하여, ‘조합원의 제명·탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항’, ‘조합원의 비용부담 시기·절차 및 조합의 회계’, ‘총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차’등을 조합규약에 담도록 하고 있다.
따라서 시행령에서 열거한 규정 외의 조합규약은 임의단체에서 작성하고 최종적으로 창립총회에서 결의를 받아야 한다. 그 이후 조합규약 변경은 조합이 정하는 바에 따라 변경하도록 되어 있다.
지역주택조합사업은 조합원이 사업 진행의 전반적인 사항을 모두 책임지는 형태로 국가에서는 조합설립의 조건만 갖추어지면 조합을 인가하고, 사업계획을 승인한다.
그리고 업무대행사의 업무수행, 조합원의 활동, 조합대표와 업무대행사와의 관계 등 사업추진에 관한 사항은 전적으로 조합원의 책임이다. 사업을 성공시키려면 조합과 업무대행사의 투명한 업무추진을 바탕으로 조합원을 모집해야하고, 그러기 위해서는 아파트를 건설할 토지매입에 대한 확신을 주어야 한다. |
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2017년 09월 19일 
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