<부동산 칼럼>지역주택조합사업에 대한 이해<지난호애 이어2>
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2017년 08월 28일
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| ↑↑ 이성호웅상중개사회 회장 |
| ⓒ 웅상뉴스(웅상신문) | □ 조합원 자격
지역주택조합설립인가 신청일 현재 아파트를 건설할 토지가 있는 지역(부산, 울산, 경남)에 6개월 이상 계속 거주하여 온 세대주여야 한다. 그리고 조합설립인가 신청일 부터 해당 조합아파트의 입주 가능일 까지 세대원 전원이 무주택자 또는 전용면적 85㎡이하인 주택 1채를 소유한 세대의 세대주에 한해서 조합원 자격이 있다.
□ 조합원 자격검증
주택법 시행규칙 제8조 제3항에 의하면 시장, 군수, 구청장은 주택조합설립인가, 사업계획승인, 사용검사 또는 임시사용승인 시 각 절차 때 마다 주택전산망으로 검색을 실시해 조합원 자격을 확인 하도록 하고 있다. 따라서 주택조합설립인가를 받기 전 단계에서는 업무대행사가 가입하려고 하는 자에게 가입 자격에 대하여 정확하게 고지를 하여야 한다.
주택공급에 관한 규칙 제2조 제7호 ‘가’목에서 ‘자’목까지 나열된 ‘당첨자’(입주대상자로 확정된 자 등)는 가입자격이 없다. 다시 말해 전용면적85㎡를 초과하는 주택을 소유한 자나 장차 이를 소유할 지위에 있는 자는 자격이 없다는 것이다. 따라서 이런 내용을 확인 한 후 가입해야 한다.
□ 지역주택조합사업 추진과정
업무대행사가 토지를 물색하여 선정하고 ‘지역주택조합추진위원회’라는 임의단체를 구성하여 1차 조합원(임의단체 구성원)을 모집한다. 예정세대 수의 50% 이상의 조합원을 모집하고, 건설할 토지의 80% 이상에 대한 토지사용승락서를 확보한 후 창립총회 관련 서류 등을 갖추어서 ‘조합설립인가신청’을 한다. 인가가 나면 이때부터 oo지역주택조합 및 조합원이 된다.
그리고 건설할 토지의 95%(잔여 5%는 매도청구 가능) 이상에 대한 조합 명의의 소유권을 확보하고, 등록사업자와 사업에 대한 협약서 체결 등의 서류를 갖추어서 ‘사업계획승인신청’을 한다. 승인이 나면 등록사업자와 공사계약을 체결하고 착공한다. 아파트에 대한 사용검사 후 조합은 청산 및 해산한다.
□ 지역주택조합의 문제점
가장 큰 문제점은 토지 매입이다. 토지 매입을 못해서 무산되는 경우가 많다. 토지사용승낙서로 사업을 시작하게 되는데, 문제는 그 토지사용승낙서가 계약서로 변신하지 못하는데 있다. '토지사용승낙서'는 단순한 사용권한으로, 소유권을 넘겨받기 위한 계약관계가 아니다. 조합설립인가가 나거나 사업계획승인이 나더라도 토지매입을 못하면 사업이 길어질 수 있다.
토지 매매가격을 올리면 조합원들은 추가 분담금을 부담하여야 한다. 지역주택조합사업이 실패하는 가장 대표적인 경우이고 이 과정에서 조합원들이 이탈되는 등 다른 문제가 발생하기도 한다. 두 번째 문제점은 처음부터 조합원 자격이 없는 자를 가입시키는 것이다. 조합설립인가 나기 전에 웃돈을 받고 팔아준다고 한다. 세 번째 문제점은 아파트를 건설할 수 없는 토지를 선정한 경우다. 처음부터 사업을 성공시키려는 의사가 없었다는 비난을 받는 이유이기도 하다. |
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2017년 08월 28일 
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