부동산 칼럼/지역주택조합사업에 대한 이해(Ⅰ)
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2017년 07월 24일
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↑↑ 이 성 호
웅상공인중개사회 회장 |
| ⓒ 웅상뉴스(웅상신문) | 지역주택조합의 현황
요즘 양산지역을 포함한 부산, 울산지역을 다녀보면 지역주택조합의 광고가 눈에 띄게 많아 졌다. 하나같이 싸다는 점을 강조하여 관심을 갖게 한다. 지역주택조합은 2010년을 기점으로 급격히 증가하였다. 주택사업 시행사들이 금융위기 이후 유동성 위기를 겪으면서 프로젝트 파이낸싱(PF) 등으로 자금을 확보하기 어려워졌기 때문이다.
대규모 자금조달을 하지 않고 아파트를 건설할 수 있는 사업으로 떠오른 것이 지역주택조합사업이다. 국민권익위원회가 조사한 자료에 의하면, 2005년부터 2015년까지 155개에 대하여 조합설립인가가 났는데 이 중 34개(21.9%) 조합만 사용검사 후 입주하였다.
조합설립인가신청 시점부터 행정상 파악이 되므로 그 이전 단계에 대한 통계를 구하기는 어렵다. 얼마나 많은 ‘추진위원회’(임의단체)가 생겼다가 없어지는 지 알 수 없다는 것이다. 2005년부터 2010년까지는 수도권 중심으로, 2010년 이후에는 비수도권, 지금은 경상권에서 분주하게 주택조합사업이 진행되고 있다.
완공하여 입주하지 못하고 도중에 사업이 무산되면 문제가 복잡해진다. 한번 가입하면 탈퇴가 어렵고, 조합원 자격요건이 맞지 않아서 탈퇴하더라도 납부한 가입비를 돌려받기가 어렵다. 지역주택조합의 최대 장점은 일반분양아파트보다 싸다는 것이고,
최대 단점은 예측 불가능한 사업이란 것이다. 이러한 불확실성을 제거하기 위해서 2016.8.12, 2017.6.3 각 주택법이 개정되어 시행되고 있다. 정부에서는 지역주택조합은 ‘사적자치의 영역’이라고 하여 법 개정에 난색을 표했으나, 국민권익위원회의 ‘권고’를 받아들어 개정 작업에 나선 것이다. 전국에서 많은 사업이 진행되고 있고 불확실한 사업이니 만큼 영업을 매우 공격적으로 한다.
이러한 현실의 바탕에서, 사업을 하는 쪽에서는 모든 절차를 투명하게 해야 한다. 사업을 중도에 무산시킬 의도가 없다면 당연히 그렇게 하여야 한다. 가입을 하고자 하는 쪽에서는 제도와 절차 등을 이해하여야 한다. 지역주택조합에 대하여 중요한 부분을 정리해서 세 번에 걸쳐 게재하고자 한다.
지역주택조합의 법적성격
지역주택조합은 주택을 마련하고자하는 동일한 목적을 가진 사람들이 모여서 만든 단체이다. 지역주택조합을 통해서 아파트를 공급받는다는 의미는, 조합의 구성원들이 낸 가입비로 토지를 매입하고 건설업체를 선정하여 시공하게 해서 공급받는다는 것이다. 소비자가 건설회사에 분양을 신청하여 공급받는 일반분양아파트와는 차이가 있다.
따라서 사업진행에 따른 법적 이익과 손실책임은 전적으로 조합과 구성원인 조합원이 지게 된다. 그러나 현실적으로는 지역주택조합설립인가가 나기 전에 조합추진위원회에서 위임받은 업무대행사가 조합원 모집 등 모든 업무를 진행한다. 조합원 모집 이전에 주택조합 추진위원회 명의로 이루어진 모든 계약을 주택조합설립인가를 받은 후에 주택조합이 승계 받는 형식을 취하고 있다. 이 구조를 이해하고 주택조합에 가입해야 한다
. 이는 조합원들의 비전문성 때문이다. 아파트를 건설할 토지를 매입하고 행정관청을 상대로 각종 인.허가 절차를 밟아야 하고 시공사를 선정하는 등의 문제는 전문가들이 할 수 있는 영역이다. 이러한 일들을 업무대행사가 하기 때문에 사실상 주택조합은 업무대행사의 사업이 되었다. 사업을 하는 업무대행사와 사업에 대한 무한 책임의 부담을 가진 조합과 구성원 간에 소통이 잘 되지 않아 전국에서 많은 문제가 발생하였다. 그래서 지역주택조합이라고 하면 부정적인 인식이 깔려 있는 것도 사실이다. <다음호에 계속> |
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