<부동산 칼럼>토지 사용승락서 교부 후 매매계약이 해제되면
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2017년 05월 29일
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↑↑ 이 성 호
웅상공인중개사회 회장 |
| ⓒ 웅상뉴스 | 토지 매매계약을 체결하면서 계약 조건으로, 매수인이 계약금만 지불한 상태에서 매도인이 토지 사용승락서를 교부하는 경우가 실무에서 자주 있다. 매수인은 토지를 매수해서 개발행위를 할 목적인데, 인허가 과정을 단축시킬 목적으로 매도인의 동의를 구하는 형식이 대부분이다. 약정대로 진행이 잘 되면 다행인데, 잔금 미납 등으로 계약이 해제되는 경우도 있다.
이 때 토지 사용승락서를 바탕으로 이루어진 건축허가 등은 어떻게 처리될 지 실무상 문제가 된다. 이와 관련하여 최근에 대법원 판결이 선고되어 소개한다.
사건 내용을 정리하면, 토지 매매계약을 체결한 후 매도인은 토지 사용승락서를 교부하였다. 사용승낙서에는 ‘토지 사용승낙서는 매매계약에 근거한 것이므로 매매계약의 파기로 무효가 되면, 매수인은 어떠한 사유라도 이와 관련한 권리를 주장하지 못한다.’고 명시하였다.
매수인은 토지 사용승락서를 첨부하여 건축허가를 받았다. 그러나 매수인은 잔금 지급기일을 4차례 연장하였다가, 다시 잔금 지급기일을 연장하면서, 특정일까지 잔금을 모두 지급하지 못하면 매도인은 별도의 최고 절차 없이 매매계약을 해제할 수 있고 그럴 경우 토지 사용승낙서는 즉시 효력을 잃고 매수인은 건축허가를 포기․철회하기로 약정하였다
. 매수인은 약정한 특정일까지 잔금을 지급하지 않았고, 매도인은 매매계약을 해제하였다. 매도인은 해당 행정청에 ‘토지 사용승낙서의 실효로 이에 기초한 건축허가 역시 더 이상 존속시킬 필요가 없는 사정변경이 생겼다.’는 등의 사유로 건축허가의 철회를 구하는 신청을 하였다. 이에 행정청은 ‘건축허가는 건축주 본인의 신청 또는 건축법 제11조 제7항 규정에 해당할 경우 취소가 가능하나, 이해당사자 간의 협의 또는 소송 등에 의한 결정이 우선 필요하다.’라는 이유로 신청에 대하여 거부처분 하였다. 이에 매도인은 거부처분의 취소소송을 제기하게 된 것이다.
기존 판례를 보면, “건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이어서 행정청으로서는 그 허가를 할 때에 건축주 또는 토지 소유자가 누구인지 등 인적 요소에 관하여는 형식적 심사만 한다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결). 행정행위를 한 처분청은 비록 그 처분 당시에 별다른 하자가 없었고, 처분 후에 이를 철회할 별도의 법적 근거가 없더라도 원래의 처분을 존속시킬 필요가 없게 된 사정변경이 생겼거나 중대한 공익상 필요가 발생한 경우에는 그 효력을 상실케 하는 별개의 행정행위로 이를 철회할 수 있다(대법원 2004. 7. 22. 선고 2003두7606 판결). 다만 수익적 행정행위를 취소 또는 철회하거나 중지시키는 경우에는 이미 부여된 국민의 기득권을 침해하는 것이 되므로, 비록 취소 등의 사유가 있다고 하더라도 그 취소권 등의 행사는 기득권의 침해를 정당화할 만한 중대한 공익상의 필요 또는 제3자의 이익을 보호할 필요가 있고, 이를 상대방이 받는 불이익과 비교․ 교량하여 볼 때 공익상의 필요 등이 상대방이 입을 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우에 한하여 허용될 수 있다(대법원 2012. 3. 15. 선고 2011두27322 판결).”라고 하여 수익적 행정행위의 취소,
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