부동산 칼럼/부동산 거래에서 사업의 포괄양수도
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2017년 03월 15일
주택과 토지를 제외한 상가 건물 등을 매매하면 건물가액에 대한 부가가치세를 신고 납부해야 한다. 원칙적으로, 매도인은 매수인에게 세금계산서를 발행하고,
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| ↑↑ 이성호 웅상공인중개사회 회장 |
| ⓒ 웅상뉴스 | 매수인은 부가가치세액에 해당하는 금액을 매도인에게 지불한다. 매도인은 세무서에 신고 납부하고 매수인은 환급신청을 하여 돌려받는다.
물론, 계약과정에서 부가가치세를 포함할 것인지, 제외할 것인지를 당사자 간에 합의하여 특약사항으로 적었다면 그대로 이행하면 된다. 이러한 부가가치세의 신고 납부, 환급과정은 복잡하고 시간도 많이 걸린다
. 그러나 포괄양수도 계약은 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가가치세를 징수하지 않는다. 간편하고 매수인의 초기 사업자금이 묶이지 않아 실무에서 많이 이용되고 있다. 포괄양수도를 적용받기 위해서는 여러 가지 요건이 맞아야 한다.
당사자의 과세유형을 따져서 replica watches
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세금계산서 발행과 부가가치세 납부의무자인지를 봐야 한다. 사업의 동일성이 유지되면서 사업주체만 바뀌어야 한다. 즉, 사업용 자산을 비롯한 시설 및 권리. 의무 등을 포괄적으로 양도해야 한다. 복잡하기 때문에 세무관련 전문가에게 의뢰하던지, 구체적으로 상담을 하면서 진행해야 한다.
다음은 처음부터 포괄양수도 대상이 아니었으나, 잘못 판단하여 분쟁이 되었던 하급심 판결을 소개한다. 이 사건에 의하면, 중개보조원인 A가 매매계약을 중개하면서 매도인과 매수인에게 사업의 포괄적 양수도의 방법에 의하면 건물에 관한 부가가치세를 납부하지 않을 수 있다고 제의하였다.
매매계약을 체결하면서, “본 계약은 포괄 양수도로 한다.” 라는 특약사항만 정하고 건물에 관한 가액이나 부가가치세액에 관한 합의를 하지 않았다. 그러나 당사자 사이에 사업의 포괄적 양수도가 처음부터 불가능하였기 때문에 매도인이 납부의무자가 되었다.
매도인은 매수인 명의로 세금계산서를 발행하고, 부가가치세를 신고 납부 하였다. 매수인은 부가가치세법에 따라 환급받았다. 매도인이, 주위적으로는 매수인에 대해 납부한 부가가치세 상당 금액을 지급해달라는 청구를, 예비적으로는 개업공인중개사에 대해 부가가치세 상당의 손해배상청구를 하였다.
주위적 청구에 대한 법원의 판단은, “관할 세무관청의 부가가치세 부과와 환급은 부가가치세법에 따라 이루어지는 행정처분에 해당하는바, 행정처분이 무효이거나 취소가 되지 않는 이상, 법률상 원인 없이 매수인이 이익을 얻고, 이로 인해 매도인에게 손해를 가하였다고 볼 수 없다”고 하여 배척하였다.
예비적 청구에 대한 법원의 판단은, “중개보조원 A의 사업의 포괄적 양도 제의는 중개행위의 일부로 인정된다. A는 부가가치세법을 제대로 알지 못함에도 사업의 포괄적 양도를 통해 부가가치세를 면할 수 있다고 매도인에게 잘못 설명하였다.
이로 인하여 매도인으로 하여금 이를 고려하지 않고 이 사건 매매계약을 체결하게 하였다고 보인다. 따라서 그를 고용한 개업공인중개사는 그 중개보조원인 A의 위와 같은 잘못된 중개행위로 인하여 매도인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다”고 판결하면서 40%에 해당하는 금원을 지급하라고 하였다.(인천지방법원 2016.11.30선고 2015가단51196 손해배상)
계약체결과정에서 포괄양수도로 한다고 했기 때문에 부가가치세 납부자를 특정하지 않았고, 이로 인해 부가가치세는 매매금액에 포함된 것으로 해석이 되어 매도인이 납부한 것이다. 전문가와 상담해서 포괄양수도 대상이라면, 특약사항에 “본 계약은 포괄양수도로 한다.”라고 적어야 한다.
포괄양수도 대상이 아니라면, 대지 가액과 건물 가액을 관계법령에 따라분리하여 건물가액에 대한 부가가치세액을 특정하고 부담주체도 특정하여야 한다. ‘부가가치세 포함’, 또는 ‘부가가치세 제외’라고 표현하면 된다. 부가가치세 포함은, 매도인이 부담한다는 것이고, 부가가치세 제외는, 매수인이 부담한다는 것이다. |
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2017년 03월 15일 
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