부동산거래계약 해제권의 의미
웅상뉴스 기자 /  입력 : 2017년 01월 24일
 |  | | ↑↑ 이 성 호
웅상공인중개사회 회장 | | ⓒ 웅상뉴스(웅상신문) |
최근에 토지를 중개하면서 매매계약서를 작성하였다. 매수인은 토지를 개발해서 분양을 할 목적이었다.
관행대로 거래금액의 10%에 해당하는 금액을 계약금으로 지급하였다. 잔금지급일 전에 매도인이 계약금의 배액에 해당하는 금액을 상환하고 계약을 해제하겠다는 의사표시를 하였다.
통보를 받은 매수인은 매우 당혹스러워 하면서 계약해제를 받아들일 수 없다고 했다. 매도인의 해제 의사표시는 적법한지, http://www.biao.org.uk/hublot.html
http://www.biao.org.uk/vacheron-constantin.html
그리고 매수인은 아무런 잘못도 없는데 그냥 당하고만 있어야 하는지, 실무에서 많이 혼란스러워하는 문제이다.
해제권은 계약에 의하여 발생하는 약정해제권과 법률의 규정에 의하여 발생하는 법정해제권이 있다. 법정해제권의 발생원인은 채무불이행(이행지체 ·이행불능)이다.
민법에서는 약정해제권에 대한 일반적 규정을 두고 있지는 않지만 해약금(제565조) 규정은 약정해제권을 전제로 한 것이다. 해제권의 사회적 작용이 가장 뚜렷하게 나타나는 것은 채무불이행(특히 이행지체)의 경우이다.
즉 어느 한 쪽의 잘못이 있어야하고 그 잘못된 부분에 대한 책임을 물어 계약을 해제할 수 있다는 것이 위 매수인의 생각이고 일반인들의 법 감정이다. 이 경우 손해가 있으면 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 약정해제권은 조금 다르다.
일반인들이 부동산거래계약을 할 때 계약금으로 통상 매매금액의 10% 상당의 금액을 지급하는 것은 관행이 되어 있다. 이 10% 상당의 금액을 민법 제565조 제1항에서는 ‘해약금’으로 규정하고 있다. 이와 같은 해약금의 교부가 있으면 다른 약정이 없는 한 교부자 또는 수령자는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전에는 언제든지 계약을 해제할 수 있다. 다만, 교부자는 이를 포기하고,
수령자는 그 배액을 상환하여야 한다. 그러나 해약금 규정에 의한 해제는 계약불이행으로 인한 해제와는 다른 것이므로 손해배상 청구를 할 수 없다(동조 2항). 대법원에서도 “계약금은 특단의 사정이 없는 한 해약금 및 손해배상액의 예정의 성질을 갖는다” 고 명확히 하고 있다.
한편, 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바,
여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니다. 통상 중도금 또는 잔금지급 전까지를 이행에 착수할 때까지라고 한다.
위 사례에서의 매도인은 계약을 해제한다는 의사표시뿐만 아니라 계약금의 배액을 상환해야 해제효력이 발생한다. 매수인이 계약금 배액 수령을 거부할 것을 대비해 법원에 공탁을 하는 경우에는 그 공탁 통지가 매수인에게 도달한 때에 효과가 발생하게 된다. 계약을 체결한 이상 지켜야할 의무도 있지만, 또 한편으로는 해제권을 주어 계약의 구속에서 벗어나게 하는 데 해제권의 사회적 의의가 있다. 위 매도인은 정당한 권리를 행사하겠다는 것이다.
약정해제권의 또 다른 한편은, 계약을 체결할 때 매수인이 목적을 밝히면서, 목적을 달성할 수 없을 때에는 계약을 해제하는 특약을 명시해 줄 것을 요구하는 경우이다. 예를 들어, 토지를 매입하여 공장을 건축할 목적인데 계약 후 확인해보니 허가가 나지 않는 경우 약정해제권에 의하여 분쟁 없이 해제를 할 수 있다.
계약관련해서는 판례가 매우 많다. 어디까지나 원칙적인 사안을 말한 것이고, 사안의 내용에 따라 다를 수 있음을 밝힌다. |
웅상뉴스 기자 / 입력 : 2017년 01월 24일 
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