시효완성된 연체차임 보증금에서 공제되나
웅상뉴스 기자 /  입력 : 2017년 01월 02일
 |  | | ↑↑ 이성호
웅상공인중개사회 회장 | | ⓒ 웅상뉴스(웅상신문) |
주택이든 상가든 세를 들어 있는 동안에 차임을 연체하는 경우가 있다. 통상 일정한 보증금이 있으므로, 차임을 연체하더라도 보증금에서 공제하면 된다는 인식을 가지고 있다.
그러나 차임채권은 3년의 단기 소멸시효를 적용받는다. 때문에 장기간의 임대차기간 동안 연체한 차임채권에 대해서 시효소멸 전에 임대인이 시효중단조치를 해야 하는지가 문제된다. 이에 대하여 최근 대법원에서 명확한 판단을 내렸다.
■ 연체차임이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부
“임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에,
특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다”. (대법원 2005.9.28선고 2005다8323,8330 판결)
“임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있다.”(대법원 2005.5.12선고 2005다459, 466 판결)
“임대차계약의 종료 전에는 공제 등의 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고, 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다.” (대법원 2013.2.28선고 2011다49608, 49615 판결)
한편, 민법 제163조(3년의 단기소멸시효)에서는 ‘다음 각 호의 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.’라고 규정하고
‘이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권’(이하중략)이라고 하여 사용료에 대한 3년 시효기간을 명시하고 있다.
■ 최근 대법원의 판결 (대법원 2016.11.25선고 2016다211309 건물명도)
3년이 지나 소멸시효가 완성된 차임채권을 보증금에서 공제할 수 있는지 여부에 대하여 대법원은, “임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하게 하고자 하는 것이므로,
차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사라고 할 수 있다.”
따라서 “임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여
임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고,
나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이라고 할 수 있다. 그러므로 연체차임은 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 봄이 타당하다.”
이번 대법원 판결로 차임에 대한 3년의 단기시효에도 불구하고 임대인은 시효중단을 하기위한 수고를 하지 않아도 된다. |
웅상뉴스 기자 / 입력 : 2017년 01월 02일 
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