계약기간 중 조건부 합의해제
웅상뉴스 기자 /  입력 : 2016년 10월 14일
 |  | | ↑↑ 이성호
웅상공인중개사 회장 | | ⓒ 웅상뉴스 |
중개를 하다보면, 임대차계약기간 중에 임차인의 사정으로 중도해지를 원하는 경우가 있다. 그 형태는 직장문제로 이사를 해야 하는 경우 등 사람이 살아가면서 얼마든지 있을 수 있는 일이고, 계약도 사람이 하는 일이라 합의하에 해지도 할 수 있다. 그러나 당사자 간에 조건부로 합의해지 하였지만, 그 조건이 성취되지 못했을 경우에는 좀 복잡해진다. 이렇게 되면 사실관계와 관련법을 따지지 않을 수 없다. 사례와 관련 판례를 보면서 정리를 해보자
임차인 B는 임대인 A에게 상가점포를 다른 곳으로 이전을 해야 하는 사정이 생겼다고 하면서 임대인에게 중도해지를 요청했다. 이에 대해 임대인 A는 비록 계약기간이 종료되지는 않았지만 임차인 B의 이런 사정을 공감하고 “일단 다른 임차인을 구해보자”고 긍정적으로 답했다. 그 후 이 상가점포에 들어오겠다는 임차인이 정해졌고, 임대인은 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하고 받은 계약금을 기존 임차인 B에게 주었다.
그러나, 새로 들어오기로 했던 임차인은 개인적인 사정을 이유로 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제하였다. 이런 상황을 예상하지 못한 기존 임차인은, 새로운 임대차계약이 체결되자 기존 임대차계약은 완전히 끝난 것으로 판단하고 임대인으로부터 받은 계약금으로 다른 점포를 계약했다.
양측 주장은 충돌했다. 임차인 B는 임대차계약종료를 이유로 임대인 A에게 나머지 보증금의 반환을 요구했다. 임대인 A는 새로운 임대차계약이 계약이행 도중에 해제되었기 때문에 나머지 임대차보증금을 돌려줄 수 없다고 했다. 나아가 계약기간이 끝날 때까지 월세도 계속 부담해야 한다고 주장했다.
계약이 합의해지 되었는지가 쟁점인데 판단이 쉽지 않다. 중도해지의 판단 기준이, 임대인이 새로운 임차인과 계약만 체결되면 중도해지를 해주겠다고 한 것인지, 아니면 계약체결은 물론이고 입주까지 할 경우에 중도해지를 해주겠다고 한 것인지에 대한 판단이 어렵기 때문이다. 계약을 체결할 때 이런 부분까지 예상하여 특약사항에 기재를 하였다면 좋겠지만, 일어날 수 있는 모든 경우들을 다 담기는 어려운 면도 있다.
아래 판례는, 새로운 계약이 해제된 이상 합의 해지된 것은 아니라고 판단했다.
“현재의 임차인 주장 사유만으로는 임차인과 임대인 사이의 임대차계약이 합의에 의하여 중도 해지되었다고 인정하기에 부족하다. 오히려 앞서 인정한 사실을 종합하면, 임대인은 정상적으로 새로운 임차인이 임대차보증금을 지급하고 위 주택에 입주하는 것을 조건으로 임차인과의 임대차계약을 중도 해지하고 임차인에게 임대차보증금을 반환할 수 있다는 의사를 표시한 것으로 보인다. 임차인의 아버지가 위 주택에서 자살한 사실을 뒤늦게 알게 됨으로써 임대인과 임차예정자 간에 임대차계약을 합의 해지하는데 임대인에게 어떠한 귀책사유가 있다고 볼 수도 없다.
결국 새로운 임차인을 구하는 조건이 성취되지 아니한 이상 임차인과 임대인 사이의 임대차계약은 합의 해지되었다고 볼 수 없어 이를 전제로 한 임차인의 위 주장은 이유 없다.” (서울중앙지방법원 2016. 8. 18.선고 2015가단5363565 보증금반환) |
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