오래된 상가건물 임차인 명도 어떻게 할까

이 성 호
웅상공인중개사회 회장
웅상뉴스 기자 /

입력 : 2016년 08월 22일

트위터

최근 구도심에 있는 40년 가까이 된 상가건물을 팔아달라는 매도의뢰를 받았다. 매수희망자가 나타났는데, 기존건물을 철거하고 신축을 계획하고 있었다. 그러나 매매대상 건물에는 임차인이 3명이 있었다. 이들의 명도가 문제 됐다.

이러한 것이 문제가 되는 이유는 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’이라 함) 제3조가 ‘대항력’을, 제10조가 5년의 기간 내에서 ‘계약갱신요구’를, 제10조의4가 ‘권리금회수기회보호’를 각 규정하고 있기 때문이다.

위 상가건물의 임차인 중 제일 마지막에 들어온 임차인이 5년이 될 때까지 계약갱신요구를 하면 그때까지 명도가 불가능하다. 그 이후에 입주하는 임차인에게 특별한 조치를 하지 않으면 또 5년이 연장된다. 따라서 오래된 상가건물의 경우 세를 놓을 때 명도를 염두에 두고 세심한 계획을 세워야 한다. 즉, 상임법과 임대차계약서를 놓고 계획표를 만들어야 한다. 이러한 사항을 따지지 않고 그냥 매매를 했다면, 임차건물의 양수인(매수인)은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보기 때문에 매수인이 명도를 하여야 한다.

그렇다면 환산보증금액 기준으로 상임법 적용범위에 속하는지를 따져봐야 하고, 2013.8.13. 개정안과, 2015.5.13. 개정안과의 관계는 어떻게 되는지 등을 검토해야 한다.

2002.11.1. 상임법 최초 시행 당시 적용범위(환산보증금액)는 서울특별시 2억4천만원 이하, 수도권 중 과밀억제권역 1억9천만원 이하, 광역시 1억5천만원 이하, 기타지역 1억4천만원 이하였다. 2014.1.1.부터 현재까지는 4억원 이하, 3억원 이하, 2억4천만원 이하, 1억8천만원 이하로 각 증액되었다. 현재 경남(양산)지역의 적용범위의 환산보증금액은 1억8천만원이하이다.

한편, 2013.8.13. 상임법 개정을 통하여 적용범위를 초과하는 임대차에도, 5년 범위 내에서 계약갱신요구권을 부여하였다. 다만, 개정안 시행 후 최초체결 또는 갱신하는 계약에만 적용을 했다. 2015.5.13. 또 한 번의 개정을 통하여 적용범위를 초과하는 임대차에, 계약갱신요구권을 포함한 대항력, 권리금회수기회보호 등을 추가로 부여하고, 이 역시 개정안 시행 후 최초체결 또는 갱신하는 계약에만 적용을 했다. 다만, 권리금회수기회보호 규정은 존속중인 임대차에 적용함으로서 소급적용하였다. 이 부분을 주의해야 한다.

2015. 5. 13. 이전에 체결된 임대차 계약 중 환산보증금(양산은 1억8천만원) 이상인 경우에는 대항력이 없다. 따라서 이 경우 매매는 임대차를 깨뜨린다. 그러나 문제는 이 경우도 권리금 보호조항은 적용된다는 점을 명심하여야 한다. 따라서 비록 세입자가 나가야 한다고 하더라도 권리금보호조항을 이용하여 최소한 권리금은 보호받을 길이 생긴 것이다. 2015. 5. 13. 이후에 임대차계약이 체결되거나 갱신된 계약은 모든 상가임대차에 대항력이 적용되므로, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 새로운 주인에 대하여 대항력이 생긴다.

그러나, 상임법이 임차인을 보호하기 위해서 만든 법이지만, 법이란 형평성도 유지한다. 상임법 제10조 제1항 각호에서 임차인이 각호에 해당하는 의무 등을 지키지 않은 경우에는 임대인으로 하여금 갱신을 거절할 수 있는 권리를 부여하고 있다. 다만 여기서는 위의 사례에 해당하는 제7호만 보자.

7호, 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후· 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 위 사례에서 5년 계약기간이 끝나는 부분에 대해서는 공실로 두는 것도 방법이 된다. 5년 만기 후 재계약을 하려면, 위의 제7호를 적용받을 수 있도록 특약란에 기재하여야 한다. 즉, ‘임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’에 해당되도록 만들어야 한다는 것이다. 즉 재건축 계획을 설명하고 임대차계약을 하는 것이 핵심이다. 이 재건축계획은 최초 임대차계약체결시점 또는 5년의 기간이 지난 후에 다시 기존 임차인과 재계약을 할 경우에 하여야 한다. 이 때 하지 않고 5년 범위 내에서 갱신권 행사 시에 하는 것은 효력이 없다고 보아야 한다.

그리고 임차인과의 합의나, 임차인의 영업 자체를 인수하는 것도 생각해 봐야 한다. 이 방법도 아주 유용할 때가 많다. 이렇게 하지 않으면 ‘건물이 노후· 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’가 아닌 한 ‘건물을 철거하고 신축하기 위한 목적’으로 매매하기는 어렵다.

웅상뉴스 기자 /

입력 : 2016년 08월 22일