경매와 공매
이 성 호
웅상공인중개사회 회장
웅상뉴스 기자 /  입력 : 2016년 07월 29일
경매는 국가가 채무자로부터 재산에 대한 처분권을 강제적으로 빼앗아 매각하여 배당하는 것이다. 공법적 처분의 성질이 좀 있지만, 그 법적 성질은 일반 매매와 다르지 않다는 것이 누차의 판례에서도 확인된다(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결, 대법원 1986. 9. 23. 선고 85누736 판결). 이는 결국 경매에 무슨 문제가 있거나 하면 민법의 매매관련 규정에 따라 후속처리가 이루어진다는 것을 의미하는 말이 된다.
채무자가 재산을 빼돌리거나 특정 채권자와 짜고 편파적인 행동을 할 여지가 크기 때문 국가가 후견적인 견지에서 처분권한을 빼앗아 가능한 높은 가격에 팔아 그 돈을 채권자들에게 공평하게 분배해 주기 위한 목적에서 관여하는 것이 부동산 경매제도의 취지이다.
전체 부동산경매 중 우리나라는 담보대출 받았다가 못 갚아 넘어가는 임의경매가 70% 넘게 차지한다. 임의경매란 일반적으로 담보권의 실행을 위한 강제집행 절차로 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않을 때 근저당권 또는 전세권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사, 담보의 목적물을 경매로 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자 보다 먼저 채권을 회수하기 위해서 마련된 제도이다.
하우스푸어 문제는 결국 임의경매의 폭증과 직결되게 된다. 이는 이웃 일본이 부동산버블을 처리하는 과정에 동경지방재판소에 경매법원을 따로 분리해서 만든 것에서도 쉽게 확인이 된다. 저축은행 사태도 결국은 무리한 2순위 부동산 담보대출이 원인이었다.
우리와 달리 미국의 경우 강제경매의 경우도 그렇지만, 특히 임의경매에 국가가 관여하지 않고, 당사자들에게 맡긴다고 한다. 담보대출을 받으면서 채무불이행 시 매각방법에 관하여도 채권자와 자율적으로 약정을 하게 하여 그 약정대로 처리하도록 자율에 맡겨두는 것. 그 집행에 국가가 간여하는 정도가 우리가 따르고 있는 대륙법계와 미국법에 차이가 있어서 생기는 모습이다.
부동산 경매의 주체가 채권자인 반면에 공매의 주체는 국가이다. 국가가 세금을 받아내기 위해 체납자의 재산을 강제로 매각하는 것이다. 경매절차는 민사집행법에 따라 법원에 의하여 진행되는 반면, 공매결차는 국세징수법에 따라 국가에 의하여 진행된다. 다만 실무상 매각은 한국자산관리공사가 위탁받아 대신하고, 배당만 세무서에서 담당한다.
공매는 국가가 세금을 거두어 가기 위해서 생긴 것으로 경매처럼 다른 채권자에게 배당을 해주는 것과는 좀 거리가 있는 제도이다. 실제 종전에는 공매와 경매가 많이 달랐는데, 최근에 국세징수법 등을 개정하여 공매를 경매에 가깝게 많이 손을 봤기 때문에 예전에 비해서는 많이 유사해지기는 했다.
경매제도가 역사가 오래된 만큼 절차가 잘 정비되어 있기 때문에 이를 본받은 것이다. 공매와 경매가 경합하는 경우에 여러 가지 문제가 생기기 때문에 일본처럼 두 제도를 조정하는 법을 만들자는 논의가 있는데, 그 전제 작업의 일환으로 이해하면 된다. 두 개가 너무 다르거나 하면 통합이나 조정이 쉽지 않은 점을 감안하여 제도를 유사하게 설계해 가는 중인 것이다.
그러면 같은 부동산에 대해 경매와 공매가 중복될 경우에는 양 절차를 조정하거나 하는 규정이 없기 때문에, 어느 쪽 절차에서든 먼저 대금을 납부한 사람이 그 소유권을 취득하고, 다른 절차는 그에 따라 취소된다는 것이 확고한 판례의 입장이다.
따라서 경매를 기준으로 놓고 보면 공매에서 먼저 매각되면 경매절차취소결정을 함으로써 그 절차를 종결하게 된다. 경매 쪽에서 먼저 매각되면 공매 쪽에서 상응한 조치를 취하여 절차를 종결할 것이다. 그 동안 공매가 경매에 절차를 양보하여 왔는데, 요새는 사정이 좀 달라졌다고 얘기할 수 있다. 경매가 있다고 하여 공매가 절차를 굳이 양보하지 않고, 오히려 경매를 무시하고 먼저 매각에 나서는 등 무지 적극적이 된 것이다. 이는 행정청의 역량이 그만큼 성장한 것을 대변하는 것이어서, 바람직한 모습이기도 하다. |
웅상뉴스 기자 / 입력 : 2016년 07월 29일 
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