임차인이 전세자금 대출받은 경우, 반환 시 임대인의 주의
웅상뉴스 기자 /  입력 : 2016년 06월 27일
 |  | | ↑↑ 이 성 호
웅상공인중개사회 회장 | | ⓒ 웅상뉴스 |
임차인이 금융기관으로부터 전세자금대출을 받아서 입주하는 경우가 있다. 전세자금대출은 전세보증금의 80%까지 대출이 되는데, 실무적으로는 중개업소에서 임대차계약을 먼저 체결하고 이 계약서를 가지고 금융기관에 가서 신청을 한다. 예전에는 절차가 복잡하였으나, 지금은 임대인의 동의만 있으면 쉽게 이용할 수 있다.
임차인이 임대료 등을 내고 집을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 권리를 임차권이라 하고, 계약이 끝나고 보증금을 받을 수 있는 권리를 보증금(전세금)반환청구권이라 한다. 금융기관에서는 임차인의 보증금반환청구권에 대하여 권리질권설정계약을 하고, 권리질권설정통지서를 임대인에게 내용증명우편으로 보낸다. 임대인에게 도달되면 권리질권설정을 승낙한 것이 되고, 이때부터 임대인의 지위는 제3채무자가 된다. 계약이 끝날 때 반환의무가 임대인에게 있다는 것이다. 그런데 임대인의 경우 시간이 좀 지나면 이러한 내용을 잊어버리는 경우가 있다. 계약이 끝나고 임차인이 이사하는 날 무심코 보증금 전부를 내 주는 경우이다. 이와 관련된 최근의 판례를 소개하려고 한다.
판례의 내용을 정리하면, 임차인과 금융기관과의 위와 같은 소정의 절차를 거쳐서 전세보증금 1억6천만원 중 대출금 1억 2천만원이 임대인의 계좌로 입금되었다. 그 후 계약기간이 끝나고 임차인이 이사하는 날 임대인은 보증금 1억 6천만원 전부를 임차인에게 돌려주었다. 이에 대하여 배임죄로 고소되었는 데 검사는, “피고인(임차인)이 권리질권 설정자로서 질권자인 피해자(금융기관)의 동의 없이 질권의 목적이 되는 전세보증금 반환청구권을 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 하지 아니하여야 할 임무가 있음에도, 이와 같은 임무에 위배하여 전세계약 및 보증금 반환청구권을 소멸하게 함으로써 전세보증금 상당의 이익을 취득하고 피해자에게 동액 상당의 손해를 가하였다.” 라고하며 공소를 제기 하였다.
1심과 2심에서는 모두 유죄로 판단하였으나, 대법원은 임대차보증금반환채권에 대한 질권설정에도 불구하고 임대인의 부주의를 기화로 보증금을 임의로 반환받아 배임죄로 기소된 임차인에 대해 무죄를 선고하였다. 대법원은 “질권설정자(임차인)가 제3채무자(임대인)에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙한 때에는 제3채무자가 질권자(금융기관)의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 그 채무의 변제를 청구할 수 있으므로, 이러한 경우 질권설정자가 질권의 목적인 채권의 변제를 받았다고 하여 질권자에 대한 관계에서 타인의 사무를 처리하는 자로서 그 임무에 위배하는 행위를 하여 질권자에게 어떤 손해를 가하거나 손해 발생의 위험을 초래하였다고 할 수 없고, 따라서 배임죄가 성립하지 않음으로 원심 판결을 파기한다”(대법원 2016.4.29.선고 2015도5665 배임) 라고 판단하였다. 즉, 임대인이 실수로 금융기관에서 대출받은 보증금을 임차인에게 지불하였다 하더라도, 그것과는 무관하게 금융기관에게 지급할 의무는 여전히 남아 있다는 것이다. 그렇기 때문에 배임죄는 적용할 수 없고 무죄라는 것이다. 임대인은 보증금을 이중으로 지급해야하는 처지가 된 것이다.
한편, “배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로 재산상 이익을 취득하여 사무의 주체인 타인에게 손해를 가함으로써 성립하는 것이므로 그 범죄의 주체는 타인의 사무를 처리하는 지위에 있어야 한다. 여기에서 ‘타인의 사무’를 처리한다고 하려면 당사자 관계의 본질적 내용이 단순한 채권채무 관계를 넘어서 그들 간의 신임관계에 기초하여 타인의 재산을 보호 또는 관리하는 것이어야 한다”(대법원 2014. 8. 21. 선고 2014도3363 전원합의체 판결).
이 사건의 경우 배임죄로 기소된 관계로 피해자는 질권자(금융기관)로 되어 있다. 그러나 실제 피해자는 질권자가 아니라 이중으로 전세보증금을 반환하여야 할 처지에 놓인 제3채무자(임대인)이다. 보증금에 가압류가 설정된 경우에도 결과는 동일하다. 임대인의 각별한 주의가 필요하다. |
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