지역주택조합의 문제, 2016년 8월 12일이 대 전환점이다
이성호 웅상공인중개사회 회장
웅상뉴스 기자 /  입력 : 2016년 06월 03일
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따라서 추가 금융비용이 들지 않고, 사업구역 규모가 작아 추진비용이 상대적으로 적다. 또한 시행사 이윤이 없고, 분양을 위한 마케팅 비용이 적게 발생해 건설사들이 개발ㆍ분양하는 주택에 비해 분양가가 저렴한 것이 최대 장점이다.
■2016년 8월 12일 전
반면, 실무에서는 업무대행사와 사업시행사인 (가칭)조합추진위원회의 운영 비리나 토지매입 지연 등으로 인한 피해가 전국적으로 많이 발생하고 있다.
수도권 쪽의 사고 사례를 보면, 분담금 4천억원을 모아서 2천억원은 토지 매입금으로 쓰고, 나머지는 쓴 곳을 모른다는 지역도 있고, 초기에 분담금이 7억원이라고 광고 했는데 추가 분담금이 6억원이나 늘어나서 13억원을 주고 공급받은 사례도 있다. 도중에 사업이 중단되어 장기간 법적인 다툼이 진행되는 경우도 있다.
지금까지는 조합원들이, 가칭조합이 하는 일을 감독할 방법이 사실상 없었다. 그래서 조합원으로부터 받은 돈을 함부로 쓰거나 허위· 과장광고로 조합가입을 유도해도 이를 확인할 방법도 없었다. 그 결과 지역주택조합은 그야말로 아무런 통제장치도 없이 임원 또는 업무대행사가 전횡을 하는 경우가 너무 많았다. 가입할 때에만 친절히 설명하고 그 이후부터 모든 정보는 차단되었다. 가칭조합이 갑으로 돌변하여, 주인인 조합원을 을로 취급해도 달리 방법이 없었다.
■2016년 8월 12일 후
그러나, 2016.1.16 주택법이 전면 개정되어서 지역주택조합과 관련된 중요한 조항들이 2016.8.12부터 시행된다. 주택조합의 업무대행자를 공동사업주체인 시공자 또는 주택건설 등록사업자, 정비사업전문관리업자, 개업공인중개사 등으로 한정하였다.
업무대행자는 거짓ㆍ과장의 방법으로 조합 가입 알선행위를 하지 못하도록 하였고, 주택조합 사업추진 관련 자료의 공개의무자를 조합임원 외에 주택조합을 설립하려는 발기인(추진위원)으로 확대하고, 조합의 구성원에게 정보공개청구권을 부여하며, 조합임원이 될 수 없는 자의 결격사유를 정하였다.
가장 중요한 개정은 정보공개청구권이다. 주택조합의 발기인 또는 임원은 주택조합사업의 시행에 관한 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다.
서류 및 관련 자료를 거짓으로 공개한 주택조합의 발기인 또는 임원, 열람·복사 요청에 대하여 거짓의 사실이 포함된 자료를 열람·복사하여 준 주택조합의 발기인 또는 임원은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 그리고 이렇게 하여 금고 이상의 형이 선고되면 그 임원은 당연히 퇴직한다. 개정 주택법이 시행되면, 아마도 그동안 베일에 가려져 있던 가칭 조합운영상황, 가입조합원, 토지확보 서류 등을 정보공개 청구하여 분석한 후에 가입한다면 피해는 많이 줄어들 것으로 보인다.
그리고 한 번 가입하면 빠져나오기가 매우 어렵다. 그럼에도 불구하고 가입을 해야겠다고 결정했다면, 특약사항을 기입해 달라고 요구하자. <특약:1. 조합에 가입한 때로부터 1년 내에 조합설립인가가 나지 않거나 또는 2년 내에 사업계획승인을 받지 못하면 가입계약을 해제할 수 있다.
2. “계약서에 명기된 금액에서 10% 이내의 추가분담금을 부담하고, 조합원 전원의 동의를 얻어야 한다.”> 대부분의 조합가입 계약서에 부동문자로 기입되어 있는 내용은, “조합원은 추가 분담금을 부담한다.”, “이익이 나면 업무대행사가 모두 가져가고, 손실이 나면 조합원들이 추가 부담한다.” 라고 되어 있다.
■조합원과 신탁회사와의 관계
한편, 업무대행사에서는 조합원이 낸 돈은 신탁회사에 맡겨서 안전하다고 말하지만, 신탁회사는 조합추진위원회와 업무대행사 사이에 대리사무계약을 체결하고 지역주택조합이 조합원들로부터 받은 분담금을 지급받은 사실만 있을 뿐, 조합원들과 직접적인 계약관계가 있는 것은 아니다.
따라서 직접적인 계약 당사자가 아닌 조합원들에 대해 법적 책임을 지지 않는다. 지역주택조합이 조합원들에게 분담금을 반환하여야할 사유가 발생한다고 하더라도 조합원들이 채권자대위권행사 등의 요건을 갖추어서 조합을 대위하여 신탁회사에 분담금의 반환을 청구하고 있지 아니한 이상 신탁회사가 조합원에게 분담금을 반환할 의무는 부담하지 않는다.
■조합원의 자격
조합원의 자격은 두 가지를 충족해야 한다. 첫째 우리지역의 범위는 부산, 울산, 경남이고 주택조합설립인가 신청일 부터 6개월 이상 거주하여 온 자이어야 한다. 둘째 세대원 전원이 무주택자이어야 한다. 다만, 집이 있다면 세대원 중 1인에 한하여 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대는 자격이 된다. 둘째 조건은 ‘주택조합설립인가 신청일 부터 입주가능 일까지’ 충족되어야 한다.
정보공개청구권에는 공동사업주체의 선정 및 주택조합이 공동사업주체인 등록사업자와 체결한 협약서, 설계자 등 용역업체 선정 계약서, 조합총회 및 이사회, 대의원회 등의 의사록, 사업시행계획서 등이 포함되므로 이것을 제대로 감독하면 추가부담금을 최소화 할 수 있을 것이다. 그리고 앞에서 언급한 특약을 넣어 줄 것을 요구하고 넣어주지 않으면 고민을 해봐야 한다. |
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