상가건물 임대차계약기간 길고 짧음의 장단점
이 성 호
웅상공인중개사회 회장
웅상뉴스 기자 /  입력 : 2016년 05월 16일
상가건물을 세놓을 사람 또는 얻으려고 하는 사람으로부터 임대차계약기간을 짧게 정했을 때와 길게 정했을 경우, 법적인 측면에서 각각의 장단점에 관해 질문을 자주 받는다. ‘계약기간’의 길고 짧음에 대한 장단점과, 그에 따른 ‘차임 등 증감청구권’에 대해 임대인의 입장에서 알아보자. 임차인의 경우는 반대로 이해하면 된다.
2013. 8. 13 개정 시행된 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’이라 함)의 내용에 따르면 5년 갱신요구권 인정범위가 환산보증금에 제한 없이 모든 상가건물임대차로 확대되었다. 5년 갱신요구권은 임차인을 위한 제도이다. 계약기간을 5년 이하로 정했다고 하더라도 5년 범위 내에서 기간연장을 요청할 수 있다. 그러나 임대인의 입장에서는 임차인에게 5년까지 기간연장을 요청할 수는 없다.
따라서 계약기간을 5년으로 정하는 경우와 그 이하로 정하는 경우 임대인의 권리의무에는 차이가 있을 수밖에 없다. 또한 임차인은 계약기간을 1년으로 정했다고 하더라도 5년의 범위 내에서 임대차기간을 갱신해 달라고 요구할 수 있다. 따라서 임차인의 선택에 따라 1년간 또는 필요한 기간만 요구하거나 아니면 법정기간인 5년 동안 계속 임대차기간이 연장될 수 있다.
따라서 임대인은 법적으로 5년을 보장해 줄 의무가 있다. 임대인의 입장에서는 안정적인 월세보장차원에서 처음부터 계약기간을 장기로 정하는 것도 생각해 봐야한다. 다만, 이 경우에는 계약기간이 장기라는 점에서 임대료 인상문제를 계약서상에 특약으로 보완하여야할 필요가 있다. (계약기간은 5년으로 하되, 매년 9%씩 증액한다)
한편, 계약기간을 정함에 있어서는 갱신될 때마다 인상할 수 있는 차임과 보증금의 범위가 종전 차임과 보증금의 9%로 제한되는데, 특히 이 때 인상할 수 있는 한도인 9%가 ‘연간’이 아니라 종전 계약기간이 종료되고 ‘갱신될 때마다’ 라는 것을 주의해야 한다.
예를 들어, 2년으로 계약기간을 정할 경우에는 계약기간 만료 후 다시 갱신될 때 인상할 수 있는 차임 및 보증금의 범위가 18%(9%ⅹ2년)가 아니라 9%라는 것이다.
따라서 임대인의 입장에서 적법한 범위 내에서 임대료를 최대한 인상하기 위해서는 상임법상 허용되는 최단기간인 1년으로 계약기간을 정하여(1년 미만으로 정할 경우 상임법 9조에 따라 1년으로 간주됨) 1년 이후 갱신될 때 연 9%의 범위 내에서 차임 및 보증금을 인상하는 것이 유리할 수 있다.
그러나 주목해야할 것은 2013. 8. 13 상임법 개정을 통해 환산보증금 규모에 관계없이 모든 상가건물임대차에 5년 갱신요구권이 인정되었지만, 환산보증금 규모에 따라 갱신할 때의 차임 등 증감청구권은 차별적으로 정했다는 것이다.
즉, 상임법 시행령 제2조(서울특별시 4억원, 과밀억제권역 3억원, 광역시 2억4천만원, 그 밖의 지역 1억8천만원)에서 규정하고 있는 환산보증금 이하인 소액 임대차계약의 경우에는 위에서 본 바와 같이 9%의 제한을 받게 되지만, 환산보증금 기준 초과인 고액 임대차계약의 경우에는 9% 적용을 배제하면서 증액제한을 두지 않았다. 이 부분은 임대인에게 유리하다.
당시 “5년 갱신요구권 보장은 환산보증금 규모에 관계없이 이루어져야한다.” 라고 하는 여론에 따른 입법을 한 것이다. 그러나 고액 임대차계약의 경우에는 인상한도에 제한을 두는 것이 불합리하다는 것을 고려한 것으로 생각된다.
그 후 환산보증금 기준 금 가까이에 있는 임대인과 임차인은 신경전을 벌여야 했고, 앞으로도 계속 그럴 것이다. 임대인은 환산보증금 기준을 초과 시키려하고, 임차인은 미달시키려고 대립하면서 ‘임차인 보호에 미흡한 입법’이라는 상인들의 비판이 제기되고 있다. 개인적인 생각으로는 상임법이 임차인을 보호하기 위해서 만든 법인만큼 환산보증금 규모에 관계없이 9% 제한을 하는 것이 맞다 고 본다. |
웅상뉴스 기자 / 입력 : 2016년 05월 16일 
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