임차인이 설치한 위반건축물, 건물주가 이행강제금 내야 하나
이 성 호
웅상공인중개사회 회장
웅상뉴스 기자 /  입력 : 2016년 04월 30일
동네마다 건축법상 위반건축물이 있다. 위반건축으로 인한 이익이 적발에 따른 불이익보다 크다고 생각하기 때문이다. 따라서 위반건축물 문제는 늘 존재해 왔다. 문제는 위반건축행위를 한 사람은 임차인인데 건물주가 이행강제금을 내야할 의무가 있는가이다. 최근 서울고등법원의 판결내용을 토대로 사건을 알기 쉽게 정리해보자.(서울고등법원 2016.1.29선고 2014누5066 이행강제금부과처분취소)
A씨는 서울특별시 강남구 신사동에 있는 지하 3층, 지상 6층의 빌딩 소유자이다. 2007년 임차인 김씨와 1층 상가(137.35㎡/소매점)에 대하여 보증금 3억원에 월차임 1700만원 및 2007.12.10.~2013.1.10.까지를 계약기간으로 하는 임대차계약을 체결하였다. 2008년 임차인 김씨는 건물 외부에 33.44㎡와 복층 42.09㎡를, 건물내부에 복층 37.5㎡를 각 무단증축 하였다.
2층 및 3~6층도 각 다른 임차인들이 입점하였고, 무단증축이 있었다. 계약서 특약사항으로 “전 임차인이 불법 실내장식 설치 사용에 따른 구청 건축 이행강제금 기타 민. 형사 포함 모든 지위를 승계, 책임진다.” 또 다른 층의 특약에는 “건물 내부 장식과 사용은 건축법 규정을 준수하여야 하고, 불이행 및 문제 발생 시 임차인은 민. 형사상 책임을 지며, 임대인은 계약을 취소할 수 있다.” 는 내용을 기재하였다.
위의 위반건축물에 대해서 강남구청이 2010.4.2 시정명령을 하고, 시정명령 이행촉구 및 이를 이행하지 않을 경우 이행강제금 166,952,660원을 부과할 것임을 계고 하였다. 이에 건물주 A씨는 이행강제금부과처분취소 소송을 제기하였고 2심인 서울고등법원은, 행정청이 건물주에게 이행강제금 부과 처분을 할 수 있다고 판결했다.
이에 대하여 임대인 A씨는 “이 사건 건물 지상1~6층의 무단증축 부분은 임대인이 아닌 임차인들이 설치한 것이고, 임대차계약서에는 모든 위반사항에 대해 임차인이 책임을 지기로 약정하여 임대인은 강남구청으로부터 시정명령을 받은 직후 임차인들에게 지속적으로 시정을 요청하였으나, 임차인들이 이를 회복하지 않았다. 따라서 임대인이 무단증축 행위를 하였거나 시정명령을 이행할 지위에 있지 아니함에도 불구하고 임차인들이 아닌 임대인에게 이 사건 처분을 한 것은 위법하다.” 고 주장하였다.
그러나 법원의 판단은, “이행강제금 제도는 건축법이나 건축법에 따른 명령이나 처분을 위반한 건축물의 방치를 막고자 행정청이 시정조치를 명하였음에도 건축주 등이 이를 이행하지 아니한 경우에 행정명령의 실효성을 확보하기 위하여 시정명령 이행시까지 지속해서 부과함으로써 건축물의 안전과 기능, 미관을 높여 공공복리의 증진을 도모하는 데 입법 취지가 있고, 위반 건축물의 소유자 등이 위반행위자가 아니더라도 행정청은 그에 대하여 시정명령을 할 수 있다.”(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011두27919 판결)
또한 “행정법규 위반에 대하여 가하는 제재조치는 행정목적의 달성을 위하여 행정법규 위반이라는 객관적 사실에 착안하여 가하는 제재이므로 반드시 현실적인 행위자가 아니라도 법령상 책임자로 규정된 자에게 부과되고 위반자의 의무 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 위반자에게 고의나 과실이 없더라도 부과할 수 있다.”(대법원 1994. 8. 26. 선고 94누6949 판결) 고 하면서, “임차인들이 건물주를 배제하고 독자적으로 증축한 것이라고 인정하기에도 부족하다.” 라 |
웅상뉴스 기자 / 입력 : 2016년 04월 30일 
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