상가권리금보호에 묻힌 대항력 등
이성호
웅상공인중개사회 회장
웅상뉴스 기자 /  입력 : 2016년 03월 26일
상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’이라 함)이 최근 두 번 개정되면서 많은 변화가 일어나고 있다. 특히 2015.5.13 시행된 내용에는 중요한 규정이 도입되었지만, 권리금보호규정에 묻혀서 빛을 보지 못하고 있다.
상임법적용범위의 구조는 전국을 4개의 권역으로 나누어서, 각 권역별 적용범위를 환산보증금액【보증금+(월차임ⅹ100)】으로 차등해서 적용하도록 되어 있다. 환산보증금액이 적용범위 이하인 경우에는 상임법 전체의 규정이 적용되지만, 적용범위 초과인 경우에는 일부 규정만 적용된다. 그 결과는 하늘과 땅만큼 차이가 난다. 개전 전. 후의 내용을 살펴보자.
2002.11.1 최초 시행 당시 환산보증금액은 서울특별시 2억4천만원 이하, 수도권 중 과밀억제권역 1억9천만원 이하, 광역시 1억5천만원 이하, 기타지역 1억4천만원 이하가 적용범위였다. 2014.1.1부터 현재까지는 4억원 이하, 3억원 이하, 2억4천만원 이하, 1억8천만원 이하로 각 증액되었다. 현재 경남(양산)지역의 적용범위의 환산보증금액은 1억8천만원이다.
■ 환산보증금액 이하인 경우(소액임차인)
서창동에 보증금 3000만원에 월차임이 150만원【3천만원+(150만원ⅹ100)=1억8천만원】의 상가임대차인 경우 대항력, 우선변제권, 차임증액청구기준, 편면적강행규정, 갱신요구권, 법적갱신, 권리금회수기회보장, 3기 차임연체시해지 등 상임법규정 전체가 적용된다.
■ 환산보증금액 초과인 경우(고액임차인)
평산동에 보증금 3000만원에 월차임이 200만원의 상가임대차인 경우 환산보증금액은 3억원으로 적용범위 초과 금액이다. 이 경우 대항력, 권리금회수기회보장, 3기 차임연체시 해지 규정은 적용된다. 다만, 5년간 갱신요구권은 인정되나 차임증액제한을 받지 않는다. 환산보증금액 이하인 경우에는 9%의 제한을 받지만, 초과인 경우에는 이 규정이 적용되지 않는다. 원칙적으로 민법을 적용 받지만 제한이 없다. 그 외 우선변제권, 편면적강행규정, 묵시의갱신(법적갱신) 등의 규정은 배제된다. 편면적강행규정이 배제된다는 것은 임차인에게 불리한 특약을 해도 무효가 아니라는 것이다. 또한 계약갱신요구권과 법적갱신은 별도 적용되고, 상임법이 적용되지 않는 규정은 민법규정이 적용된다.
개정되기 전에는 환산보증금액을 초과하는 경우에 대항력이 인정되지 않았기 때문에 매매 등으로 소유자가 변동되면 5년 보장도 안 되고 임대차계약기간 중에 계약이 중단되는 등의 문제점이 있었지만 개정으로 보완되었다.
한편, 반드시 기억해야할 것은 상가권리금회수청구권은 환산보증금액의 규모와 무관하며, 5년 갱신요구권과도 무관하다. 갱신요구권을 행사해서 5년 동안 영업을 한 임차인도 행사할 수 있고, 5년을 보장받지 못한 임차인도 행사할 수 있다.
이 부분을 많은 사람들이 오해를 하고 있다. 이렇게 까다롭게 적용되는 법률은 분쟁이 되어서 소송으로 갔을 때 비로소 법률 전문가들에 의하여 알게 된다. 나의 재산을 지키는 임대차계약, 법을 잘 알고 했으면 좋겠다. |
웅상뉴스 기자 / 입력 : 2016년 03월 26일 
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