임차주택 도배, 장판은 누가 해야 하나요?

이성호
웅상공인중개사회 회장
웅상뉴스 기자 /

입력 : 2016년 02월 25일

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우리나라에서 주로 사용되고 있는 주택임대차 방식에는 주택가격의 일정부분을 전세보증금으로 지급하고 별도의 월세 없이 거주하다가 임대차기간 만료 시 보증금을 돌려받는 전세방식과, 일정한 보증금을 지급하고 부족한 부분에 대해서 월세를 지급하는 보증 부 월세 방식이 있다. 또한 임차인이 일정기간의 월세를 미리 지급하고 공제해 나가는 방식인 사글세가 있다.

어느 임대차 방식이든, 다른 사람의 집에 세를 들어 살아야하는 입장에서는 두 가지에 신경을 써야 한다.
첫째는 계약 끝나고 나올 때 보증금을 안전하게 받을 수 있는지고, 둘째는 사는 동안 주택에 아무런 하자가 발생하지 않았으면 하는 바람일 것이다. 그러나 살다보면 크고 작은 파손 또는 장해가 발생한다. 이러한 하자발생 시 수선 주체가 임대차 방식에 따라 달라진다. 적용규정과 판례 그리고 관행을 살펴보자.

■보증 부 월세(사글세 포함)
민법 제623조에서 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.” 고 규정하여 집을 사용할 수 있는 상태로 유지할 책임은 임대인에게 있음을 명시하고 있다. 제634조에서는 “임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다.”고 규정하여 통지의무를 부과하고 있다.

대법원 판례는 “임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용⋅수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용⋅수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용⋅수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다.” (대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876 판결)

별 비용을 들이지 않고 고칠 수 있는 사소한 것이어서 임차인의 사용. 수익을 방해할 정도의 것이 아니라함은 형광등, 수도꼭지, 씽크대. 변기의 사소한 수리 등이 여기에 해당된다. 그러나 도배. 장판은 별 비용이 안 드는 사소한 수선으로 볼 수 없다. 따라서 임대인이 하는 것이 맞다. “임대인의 수선의무의 대상이 되는 목적물의 파손 또는 장해는 임대차기간 중에 드러난 하자를 의미하는 것으로서 임대차기간 중에 비로소 발생한 하자에 한정되지 않고, 이미 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함된다.”(서울중앙지법 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결)

■전세권 설정등기를 한 전세
전세금을 지급하고 전세권설정 등기를 한 경우에는 민법 전세권 규정이 적용된다. 제309조(전세권자의 유지. 수선의무) “전세권자(임차인)는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.” 고 규정하여 전세권자의 의무를 규정하고 있다. 이때 통상의 관리에 속한 수선의 범위에 대해서는 전세권자(임차인)와 전세권설정자(임대인)의 입장에 따라 차이가 있겠지만, 전세권이라는 막강한 물권을 가진 만큼 전세권자에게 유지. 수선의무를 부담시키는 것이다. 주의할 것은, 전세로 살고 있으나 ‘전세권설정등기’를 하지 않은 경우가 있다. 이 경우는 ‘채권적 전세 또는 미등기 전세’라고 한다.

이러한 경우에는 전세권 규정이 적용되지 않고 위 1번과 같이 임대차 규정이 적용된다. 임대차거래 현장에서는 다음과 같은 관행이 공식처럼 전해져 온다. “전세는 세입자에게 유지. 수선의무가 있고, 월세는 집주인에게 유지. 수선의무가 있다.” 이는 전세권설정등기를 한 전세와 채권적 전세(미등기 전세)를 구분하지 않고 하는 말로써 정확한 표현이 아니다.

한편, “이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대 파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.” (대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결) 따라서 법 규정과 판례를 잘 검토해서 특약을 정해야할 것이다.

웅상뉴스 기자 /

입력 : 2016년 02월 25일