부동산칼럼/6개월 안에는 하자책임 물을 수 있어요
이 성 호
웅상공인중개사회 회장
웅상뉴스 기자 /  입력 : 2016년 01월 08일
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집을 매매한 지 한참이 지난 후에 매수인이 찾아와서, “하자발견 했는데 6개월 안에는 판 사람이 물어줘야 한데요”라고 말한다.
자주 발생하는 분쟁 중의 하나인데 책임소재를 밝히지 못하고 분쟁으로 그치는 경우가 태반이다. 민법에 규정이 있지만 일정한 요건을 갖추어야하고, 입증하는데 어려움이 있기 때문이다.
당사자 간의 거래이든 개업공인중개사가 중개하는 거래이든 계약체결 시점이 중요하다. 계약체결시에 이 부분을 명확하게 살펴서 당사자의 의사를 특약으로 기록하는 것이 분쟁예방의 최선이다.
소위 매도인의 하자담보책임은 민법 매매의 효력 편에서 규정하고 있는데 관련 조항의 판례를 검토해 보면 경매낙찰 관련, 분양아파트, 토지 매매 시 수량부족 및 권리의 일부가 타인에게 속한 경우, 기계. 자동차 매매 등과 관련된 판례들이 대부분이다. 주택(아파트)매매 후 보일러 고장, 누수 등의 판례는 많지 않다. 문제를 제기 했다가 입증이 여의치 않아 포기를 한 경우도 있겠지만, 설사 소송제기까지 했다고 하더라도 조정으로 끝나는 경우가 많기 때문이다.
건축한 지 10년 또는 20년 이상 지난 주택을 매매하면서, 잔금도 받고 소유권이전등기도 끝났는데 한참 후에 물건에 하자가 있으니 물어내라고 하면 상대방은 무척 당혹스러울 것이다. 계약시에 이미 발생되었던 하자인지, 매수인이 사는 동안 발생한 하자인지 구분하기 어려운 경우도 있다.
민법 제575조 및 제580조에서는 “매매의 목적물에 하자가 있는 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약해제를 할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니한다”라고 규정하고, 제582조에서는 “매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다”고 규정하고 있다. 여기서 가장 중요한 것은 하자발생 시점이다.
“매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질. 성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담할 것이고, 다만 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시의 기준으로 판단하여야 할 것이다”(대법원 2000.1.18선고, 98다18506호 판결) 대법원의 판시와 같이 계약체결 시점에서 이미 발생되어 있는 하자에 대해서 매도인이 책임을 부담하는 것이지, 그 이후에 발생한 하자에 대해서는 책임을 물을 수는 없다. 그럼에도 언제나 하자가 발견되면 6개월 내에는 책임을 물을 수 있다고 오해를 하고 있는 사람들이 많다.
한편, 분쟁을 미연에 예방하기 위해서 민법 제584조에서 담보책임을 면제하는 특약을 둘 수 있도록 규정하고 있다. 주의해야할 것은 이 조항에 따라 면책특약을 했다고 하더라도 계약 성립시에 하자가 있었고 이를 매도인이 매수인에게 고지하지 않았다면, 그 특약은 효력이 없다. “매매계약을 체결함에 있어 매도인이 매매목적물 활용에 따른 관계법규 규칙사항에 대한 책임을 지지 않기로 특약하였다 할지라도 매도인이 매매목적물에 존재하는 하자를 알고도 이를 매수인에게 고지하지 않는 이상 매도인은 위 특약을 이유로 하자담보책임을 면할 수 없다.”(서울고등법원 1986.6.5선고, 85나4190, 제14민사부판결)
또한 매도인은 그 물건에 대해서 가장 잘 알고 있는 사람이다. 사소한 하자라도 매수인에게 전부 고지를 하고 그 부분을 매매금액에 반영하는 것이 가장 합리적이다. 그리고 매매금액에 반영된 부분을 구체적으로 특약에 기재한다면 안정된 법률행위가 될 것이다.
매매계약서 특약사항에서 흔히 볼 수 있는 문구로 “이 목적물의 매매는 현재 상태대로 한다” 라고 기재했다고 해서 매도인의 책임이 무조건 면제되는 것은 아니다. 법원에서 판단할 때에는 특약 한 줄로 판단하는 것이 아니라 매매 과정 등을 종합적으로 판단하기 때문에 어떠한 상황에서 이 특약이 만들어졌는지를 살펴볼 것이고, 위 판례에서처럼 매도인이 알고도 고지를 하지 않았다면 효력은 없다. 6개월의 의미, 덮어놓고 행사할 수 있는 권리가 아니다. |
웅상뉴스 기자 / 입력 : 2016년 01월 08일 
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