건물(주택)인차인의 원상회복의무 의미

이 성 호
웅상공인중개사회 회장
웅상뉴스 기자 /

입력 : 2015년 10월 16일

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사용승인난 지 10년 된 아파트가 있다. 이 아파트에 4년 동안 살다가 이사하는 임차인에게, 임대인이 소위 원상회복 비용 등으로 200만원을 보증금에서 공제한 후 돌려주겠다고 하자 임차인이 강하게 반발하면서 분쟁이 시작되었다. 분쟁 중에 영악한(?) 임대인이 필자의 중개사무소에 전화를 하여, “임차인이 2년 계약을 하고 살다가, 2년을 연장하여 4년을 살고 이사하는 데 새로운 임차인을 구해 달라”며 현 임차인의 전화번호를 알려 주면서 임대의뢰를 하였다.
임차인을 만나고 나서야 당사자 간의 분쟁 중임을 알게 되었다. 임대인은 임차인의 속을 뒤집어 놓고 감당이 안 되니까 중개사무소에 중개의뢰라는 구실을 삼아 분쟁해결의 중재자로 개업공인중개사를 끌어들인 것이다. 뜻하지 않게 분쟁에 개입하게 되었다.
주택 등 건물임대차에서 계약당사자 간의 원상회복에 관한 갈등이 실무에서 많이 발생하고 있다. 계약서마다 ‘임차인의 임대차목적물의 원상회복의무’ 문언이 부동문자로 기재되어 있다. 즉, “임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다.” 라는 것이 구체적 문언이다. 이렇게 계약서 본문 또는 특약사항에 기재되어 있는데도 불구하고 분쟁이 자주 발생하는 이유는 무엇일까. 그 이유는 무엇을 어느 범위까지 원상회복할 것인가에 대한 구체적인 합의도 없이, 막연하게 “원상회복 한다” 라고만 되어 있기 때문이다. 분쟁에 대비하여 계약체결 시에 원상회복에 관한 당사자 간의 합의내용을 자세히 기재하고 사진 등을 첨부하여 증거가 될 수 있도록 준비를 하여야 한다.
분쟁이 자주 발생하는 것에 비하면 판례는 그다지 많지 않다. 그 이유는 대체로 원상회복의 비용이 크지 않고, 변호사보수나 정신적인 고통을 생각하면 실익이 없다고 임차인 스스로 판단을 해서 미리 포기한다. 또한 보증금을 받아서 새로 이사할 주택에 다시 보증금을 지급해야 하는 상황에서 시간을 끌 수 없기 때문일 것이다. 따라서 협의과정에서는 임대인이 유리하겠지만, 막상 재판이 진행되면 임대인이 불리하다. 원상회복의 책임과 액수 등에 대한 입증책임은 모두 임대인에게 있기 때문이다. 관련 판례를 정리해 본다.
1.대법원 1995.7.25 선고 95다14664 판결
임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득 반환채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장. 입증책임을 부담하는 것이고, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장. 입증책임을 부담한다.
2.대전지방법원 2014나100243 판결
<임대인의 주장>
원고(임대인)는 피고(임차인)가 임대기간 동안 이 사건 아파트의 벽에 수많은 못 등을 박아 놓아 이 사건 아파트의 벽 또는 벽지를 훼손하고, 안방 및 외부 욕실 손잡이를 파손하였으며, 주방칼꽂이를 손괴하고, 음식물 쓰레기통을 분실하였으므로, 임차인은 임대인에게 임대차계약에 따른 원상회복 또는 불법행위에 기한 손해배상으로서 254만원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
<법원의 판단>
가. 이 사건 아파트의 벽 또는 벽지 훼손에 관한 판단
1)임대인이 증거로 제출한 영상(사진)에 의하면 이 사건 아파트의 벽에 못 등이 다소 박혀 있었던 사실을 인정할 수 있으나, 임대인이 제출한 영상만으로는 위 못을 모두 임차인이 박았다는 사실을 인정하기에는 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
2)나아가, 설사 임차인이 이 사건 아파트의 벽에 못 등을 박았다고 하더라도 부동산을 장기간 사용하는 것을 목적으로 하는 임대차계약의 본질상 훼손. 마모는 당연히 예정되어 있고, 이러한 경우에 생기는 통상적인 가치 감소는 감가상각비나 수선비 등의 필요경비로써 이미 차임에 포함되어 있다고 보아야 하므로 임차인이 통상적인 방법으로 사용. 수익함으로써 발생하는 임차목적물의 훼손. 마모에 대하여는 임차인에게 귀책사유가 없고, 이는 임차인이 부담하는 원상회복의무의 범위에 포함되지 않는다고 보아야 한다.
그런데 임대인이 제출한 각 영상들에 의하면 이 사건 아파트의 벽에 박힌 못으로 인한 이 사건 아파트의 훼손 정도는 임차목적물의 통상의 손모에 해당한다고 봄이 타당하므로, 그 훼손에 대하여 임차인에게 귀책사유가 없어 이는 임차인이 부담하는 원상회복의무에 포함되지 않는다.
3)따라서 임대인의 위 주장은 이유 없다.
위 판례의 결과는 임대인의 입증부족 등으로 패소했다. 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 임대차계약 작성 시에 원상회복에 대한 문제를 충분히 의논하여 계약서에 기재하고, 임대차 개시 시점에서 임대차목적물의 상태에 대한 자료(사진 등)를 준비할 필요가 있다.

웅상뉴스 기자 /

입력 : 2015년 10월 16일