상가권리금, 무조건 보호되는 것은 아니다
이성호 웅상공인중개사회 회장
웅상뉴스 기자 /  입력 : 2015년 06월 19일
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상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’이라 함)은 2001년 12월 29일 제정한 법률로, 사회적. 경제적 약자인 상가건물 임차인의 권리를 보호하고, 과도한 임대료 인상을 억제하여 국민경제생활의 안정을 보장하기 위해 민법의 특례를 규정한 것이다. 처음 시행 당시의 상임법은, 지역별 보증금(환산보증금 포함)액으로 적용범위를 정해 놓고 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권 등을 부여해 왔다.
시행 14년이 되는 지금은, 많은 경제적 환경의 변화로 인해서 상임법 적용범위를 초과하는 임대차가 많아졌다. 이러한 변화를 담기 위해서 이번 개정안에서는 적용범위를 초과하는 임대차에도 기존의 대항력, 계약갱신요구권에 더하여 임차인의 권리금까지 보호하는 규정이 마련됐다.
5.13부터 시행된 상가권리금보호규정은, 상가권리금을 제도적으로 보호하게 되는 것으로 역사적인 사건이다. 33조에 달하는 규모의 시장이고 분쟁도 자주 발생했음에도 상가권리금에 대한 보호범위나 절차 등을 제도적으로 보호하지를 못하고 당사자 간의 계약에만 맡겨왔었다. 또한 권리금관계는 임대인과의 관계에서는 아무런 주장을 할 수 없고, 실무상으로 주고받는 임차인들 간의 계약으로만 이루어져 왔다. 따라서 실제 분쟁 역시 주고받은 임차인들간 권리금산정에 대한 다툼이 대부분이었다.
그러나, 이번 입법은 근본적으로 아쉬운 점이 많다. 임차인보호라는 명분에 집착하여 분쟁가능성을 예상하고서도 대부분의 입법규정들을 추상적으로 정했다. 시중에는 ‘이 법 시행으로 인한 최대 수혜자는 변호사가 될 것이다’ 라는 말이 나오고 있다. 권리의 특성상 명확하지 못한 규정들이 많아서 권리금보호를 위해서는 세심한 주의가 필요하다. 특히, 개업공인중개사가 중개할 때에는 임대인과 기존임차인 및 신규임차인이 되려는 자 사이에 의사의 합치를 분명하게 파악을 하고, 그것을 특약사항으로 담아야 한다. 특약문구는 누가 보더라도 해석이 분명할 정도로 명확한 문장으로 하여야 한다. 애매하고 모호한 문구는, 분쟁 시 증언을 해야 하는 번거로움이 따른다.
임차인은 기본의무를 충실히 이행하여야 이 법의 보호를 받을 수 있다. 권리금보호방법은 임대인에게 직접 청구하는 형식이 아니라, 지금의 권리금 관행과 같이 기존 임차인이 신규 임차인을 임대인에게 주선하여 권리금을 회수하는 형식인데, 임대인이 협조하지 않고 방해 행위를 할 경우 불법행위로 규정하면서 권리금 상당의 평가액을 임차인에게 배상하여야하는 구조이다.
그러나 상임법상 임대인의 갱신거절사유로 정한 차임연체 등 임차인의 의무를 이행하지 않은 경우에는 배상의 예외로 규정하고 있어 주의해야 한다. 또한 임차인이 권리금 액수에만 집착하여 미풍양속을 저해하는 업종의 임차인을 주선할 경우 임대인이 작심하고 1년 6개월 동안 목적물을 공실화 시키는 것으로 대응할 경우, 권리금회수 기회를 상실할 수도 있다. 임대인이 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’로 정하고 있기 때문이다. 전대차계약도 권리금보호 못 받는다.
2015.5.13 공포되면서 바로 시행되었다. 시행일 당시 존속 중인 임대차에 전부 적용된다. 사실상 권리금보호규정은 소급입법을 한 것이다. 다시 강조하지만, 나의 의무를 분명히 이행하여야 권리행사를 할 수 있다. |
웅상뉴스 기자 / 입력 : 2015년 06월 19일 
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