<부동산(1)>전세계약 잘하는 법

웅상뉴스 기자 /

입력 : 2014년 11월 25일

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낮아지는 은행 금리 속에 전세를 월세로 돌리려는 주인들이 많아지고 있다. 이에 수도권에서는 전세집 주인이 집 매매가의 80%를 웃도는 보증금을 요구하는 사례가 있는 등 이런 실정이 계속 이어져 허리띠를 졸라가며 모은 돈을 손해 보는 전세피해의 사례가 빚어지고 있다. 한마디로 깡통 전셋집이에 대한 피해사례가 늘어나고 있다.

비단 수도권의 문제만이 아닌 우리 웅상지역에도 늘 맺는 전세계약. 몇 가지 주의점을 소홀히 한다면 전세금을 잃거나 전세 기간 내내 불리한 조건에서 생활 할 수 있다. 이러한 불상사를 피하기 위한 방법을 알아본다.

첫 번째로는 집 전세에 대한 가격이다. 혹시나 모를 경매에 넘어갈 경우에 대비하면 대부분 최초감정가의 80%에 낙찰되는것을 고려해 매매시세의 80%이하가 적정하다. 그러나 융자설정이 돼 있는 경우는 매매공시지가 80%의 금액에서 융자설정을 뺀 금액이 보증금으로 적정하다고 볼 수 있다.



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두 번째로 경제적 형편과 지리적 여건 등 본인의 취향에 맞는 집을 선택했다면 현장을 답사하고 꼼꼼히 점검해야한다.

화장실, 싱크대 등의 수도꼭지를 틀어 냉, 온수가 잘 나오는지 확인하고, 바닥, 천장, 도배상태와 창틀, 유리상태, 전등 등을 꼼꼼히 점검한다. 이때 하자가 있을 경우 계약 시 집주인에게 수리를 요구할 수 있기 때문이다.

세 번째로 집의 현장답사까지 끝냈다면 등기부등본을 꼭 확인한다.
부동산을 거쳐 계약할 시에 등기부등본을 요구하면 되지만 직거래시에는 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에 들어가 등기부등본을 확인할 수 있다. 등기부등본은 주소, 면적, 소유권, 각종 권리 현황 등이 기록 돼 있어 꼭 확인해야 할 부분이다.

네번 째로 계약서 쓰기 전에 알아야둬야 혹시라도 모를 사기를 피하는 방법이 있다.
계약을 체결할시 등기부등본상의 소유자와 실제 소유주가 일치해야한다. 계약서상에도 등기부등본상의 소유자와 계약이 되어야하며 주민등록증을 확인하고 사진과 주민번호를 비교, 대조해본다. 대리인이 나와 계약한다면 등기부등본에 기재된 소유주의 위임장, 인감증명서, 대리인신분증을 확인해야한다.

이때 또 주의해야 할 사항은 임대인의 도장이 본인의 도장이 아닌 단체명의 도장이거나 다른 이름으로 된 도장인지 확인해야하며, 손가락으로 번지게 하거나 훼손된 정도에 따라 효력을 발생할 수 없게 되는 경우도 있다.

참고로 땅을 계약할 때에는 특별히 주소를 더 정확하게 확인해봐야 하고 현지 답사하여 그 주소가 부동산에서 직시한 곳이 맞는지 따로 확인해보는 것이 좋다.

또한 건물을 매도 매수할 시에는 매도자의 인감이 필요하다.

다섯 번째는 계약 시 챙겨야 하는 3가지. 정확한 계약을 위해서는 부동산임대차계약서, 중개대상물 확인서, 공제증서 사본을 챙겨야한다.

다음으로 토지와 건축물에 대한 주소와 면적, 권리관계, 수도, 전기, 가스 등 시설물의 상태 등이 적힌 중개대상물 확인 설명서를 토지와 주거용 건축물에 대해1부씩 발급받는다. 또 공제증서 원본은 중개업자가 고의나 과실로 손해를 입혔을 때 손해배상을 청구 할 수 있는 효력이 발생한다.

부동산 임대차계약시 특약사항에 임대인과 임차인의 특별 요구사항을 기재해 놓을시 그 효력이 발생된다.

여섯 번째는 잔금지금 전 등기부등본을 재확인한다.
전세잔금을 지금하기 전 등기부등본을 꼭 재확인해야하는 이유는 계약 체결 이후 해당 물건에 대한 저당권리관계가 바뀌었을지도 모르기 때문이다. 또 전 세입자의 관리비, 수도세, 전기료 등을 깨끗이 정산했는지 확인하고 영수증을 받아둔다. 여러 가지 문제가 생겼을 시에는 잔금 지급을 거절할 정도로 신중해야한다.

가장 중요한 일곱 번째는 전입신고와 확정일자를 받는 것이다.
이사 갈 집에 입주하면서 전입신고를 빠른 시일 내에 하고 부동산임대차계약서를 계약자본인이 동사무소로 들고 가 확정일자 도장을 받는다. 확정일자란 그 날짜에 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해 공신력 있는 기관이 계약서에 확인도장을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말한다.

주의 할 사항은 전입신고는 이사 후 14일 이내 해야 하고 아파트라면 동, 호수를 등기부 등본상의 것으로 정확히 기재해야 한다. 주소가 잘못 기재될 경우 법적보호를 받지 못할 수도 있다.
간혹 전입신고를 하지 않고 확정일자를 받을 수 있는지 궁금한 사람도 있다. 확정일자는 전입신고가 돼 있을 때 효력이 생기며 부득이 하게 전입신고 없이 확정일자와 같은 법적보호를 받기를 원한다면 전세권설정이 있다.
하지만 전세권설정은 비용이 들며 집주인의 동의를 얻어야하는 절차가 있기 때문이 번거롭다.

확정일자는 집주인의 동의 없이도 동사무소에서 소정의 수수료만 내고 간편하게 할 수 있지만 이것으로 받는 보호는 크다. 말소기준권리인 저당권, 압류, 가압류 등의 권리보다 먼저 전입이 되면 대항력이 있다고 하여 낙찰자에게 보증금전액 까지 주장 가능하다.
/최영재 기자

웅상뉴스 기자 /

입력 : 2014년 11월 25일