부동산 칼럼 / 상가임대인의 재산권 행사와 임차인의 권리금회수권이 충돌하면

↑↑ 이 성 호 웅상신문 전문위원
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상가건물임대차보호법(이하, 상임법)은 민법에 대한 특별법으로 경제적 약자인 임차인의 법적 지위를 보호하기 위한 강행법규이다. 임차인의 갱신요구만으로, 임대인의 동의 없이 임대차를 갱신한다.

이는 계약자유의 원칙을 제한하는 것이기 때문에 법률에 명시적으로 규정하고 있다. 상임법 10조 1항에서는 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.’고 규정하면서, 단서로 8가지 사유를 두고 이에 해당하면 임차인의 갱신요구를 임대인이 거절할 수 있도록 했다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 8가지 사유 중 분쟁이 많은 부분은 ①임대차계약체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 ②건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 ③다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 등이다.

상가건물이 노후하거나 안전에 문제가 없다하더라도 임대인이 건물을 철거하고 재건축한다면 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다고 해석한다. 그러한 계획이 있다면 임대인은 임대차계약을 체결할 때 특약으로 공사시기 및 소요기간 등을 구체적으로 기재하고 재건축 계획을 고지해야 한다.

위 ①에서 ‘임대차계약체결 당시’ 라 하면 최초 계약 당시를 의미하는 것인지 갱신할 때마다를 의미하는 것인지에 대한 질의에서, 법무부 법무심의관실의 회신(2016.7.29)을 보자. “철거 또는 재건축 계획을 임대차계약 당시에 미리 구체적으로 고지하도록 해서, 임대차를 갱신할 수 없음을 임차인이 고려할 수 있도록 하는 규정이다.

위 조항의 ‘임대차계약체결 당시’의 의미는 최초로 임대차계약을 체결하는 당시뿐만 아니라, 갱신할 당시도 포함한다. ”고 유권해석 했다. 최초로 임대차계약을 체결하면서 재건축 계획을 구체적으로 고지하지 않았다면 최초의 임대차기간이 만료하는 시기에 임차인의 갱신요구를 거절할 수는 없다.

그 기간 만료 후 임차인의 갱신요구에 따라 갱신하면서 재건축 계획에 대하여 구체적으로 고지를 했다면 그 갱신된 임대차기간이 만료할 때 임차인이 다시 갱신요구 하는 것을 거절할 수 있다. 재건축 계획을 고지했다고 바로 임대차계약을 해지할 수 있다는 의미는 아니다. 계약 당시에 약정한 임대차 기간은 임차인에게 보장하여야 하고 그 기간이 만료할 시점에 임차인의 계약갱신요구에 대하여 갱신거절을 할 수 있다는 것이다.

한편, 상임법 10조의4(권리금회수기회 보호 등) 1항에는, (임차인과 신규임차인 간의)‘권리금 계약에 따라 임대인은…(중략)임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.’고 규정하고 있다.

본문 중 ‘권리금 계약에 따라’라는 문언대로 임차인이 신규임차인과 권리금 계약을 먼저 체결한 후에 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 요구해야 하는지에 대한 해석이 엇갈렸다. 이에 대한 대법원의 해석을 보자.

"임대인이 임차인의 권리금 회수 행위를 방해했다면, 임차인과 신규임차인이 되려는 사람 사이에 권리금 계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상 책임을 진다."고 판단했다.

최근 임차인이 신규임차인과 권리금계약을 체결하기 전에 임대인에게 계약기간이 끝나면 새로운 임차인을 찾아서 넘기겠다고 하자, 임대인은 신규임차인과 계약 체결할 때 “재건축하면 즉시 명도 한다.”는 내용으로 제소전화해를 신청한다는 조건을 제시했다.

임차인은 이 조건에 맞는 신규임차인을 구하지 못하자 법원에 소송을 제기했다. 1심 법원은 “신규임차인이 사실상 받아들이기 어려운 조건을 요구하는 행위 또한 권리금회수 방해 행위의 한 유형에 해당한다.”고 판단하면서 임차인의 손을 들어주었다.
임대인이 상가건물을 재건축할 계획이라면 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결할 수 없을 것이다. 임대인의 재산권 행사와 임차인의 권리금회수권이 충돌한다. 겉으로는 신규임대차에 조건을 붙인 것이지만 신규임차인이 받아들일 수 없는 조건이라면 신규임대차계약체결을 방해한 행위라는 것이다. 일정한 예외에 해당하지 않으면 임차