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뉴스 > 이성호 부동산칼럼

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 뭔가요?

이 성 호 웅상신문 전문위원
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2019년 11월 04일
ⓒ 웅상뉴스(웅상신문)
문재인정부 출범 후 여러 번 부동산정책(대책)을 발표했지만 크게 보면 두 가지로 압축할 수 있다. 2017년 8.2 대책과 2018년 9.13 대책이다. 8.2대책의 핵심은 규제지역 부활(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에 따른 대출규제 이고, 9.13대책의 핵심은 세제강화 등이다. 1~2년이 지난 지금 다양한 평가와 효과가 나타나고 있지만 그것은 다음 편에서 다루기로하고 이편에서는 현재 지정되어 있는 규제지역과 용어에 대한 개념 정리를 해 보겠다.
규제지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 나누어져 있다. 조정대상지역의 규제 내용은 투기지역, 투기과열지구에도 공통으로 적용된다. 조정대상지역은 주택법령(주택법 제63조의2 제1항 및 국토부령 제25조의2)에 따라 직 전월(조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말한다)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시ㆍ도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역을 말한다. 이 조건을 충족한 상태에서, ①직 전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역. ②직 전월부터 소급하여 3개월간의 분양권전매 거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역. ③시ㆍ도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 지역 등 3가지 조건 중 하나를 충족하면 국토교통부장관은 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정할 수 있다. 2019년 9월 현재 서울 25개 자치구와 경기도 13개 시ㆍ군ㆍ구, 부산광역시 3곳(해운대구ㆍ수영구ㆍ동래구), 세종시 등 42곳이 조정대상지역으로 지정되어 있다. 대출규제가 가장 타격이 컸다. 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각 60%, 50%로 제한된다. 서민ㆍ실수요자(부부합산 연소득 6000만 원 이하 및 생애 최초 구입 하는 경우 7000만 원)는 LTV와 DTI가 각 70%, 60%이다.
투기과열지구에서는 더 강력한 대출규제를 받는다. LTV와 DTI는 각 40%(서민ㆍ실수요자는 50%)로 제한된다. 재건축 조합원 지위(입주권) 양도가 제한되고, 재개발 사업은 관리처분계획인가 이후부터 소유권이전등기 할 때까지 조합원 분양권전매가 금지된다. 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대는 5년 동안 투기과열지구 안에서 재당첨이 금지 된다. 현재 투기과열지구는 서울 25개 자치구와 경기도 과천ㆍ광명ㆍ성남시 분당구ㆍ하남시, 대구광역시 수성구, 세종시 등 31곳이다. 투기지역에서 LTV와 DTI는 각 30%로 제한된다. 투기지역에서는 기존주택과 조합원 분양권을 3개 이상 보유한 경우 양도세가 10%P 가산된다. 비사업용 토지를 양도한 경우도 동일하다. 2건 이상 아파트 담보대출이 있는 경우 만기 연장이 제한된다. 양도세를 계산할 때 주택수에 농어촌주택이 포함된다. 현재 투기지역은 서울 15개 자치구, 세종시 등 16곳이다. 2018년 9.13 대책에서는 세제를 더 강화했다. 종합부동산세 추가 과세, 양도소득세 중과(2주택자 10%P, 3주택자 20%P 가산), 장기보유특별공제 적용 배제, 분양권전매에 따른 양도세 강화 등이 적용된다. 1세대 1주택 양도세 비과세 요건이 2년 이상 보유(양도가액 9억 원 이하)에서 2년 이상 거주로 강화됐다. 영남권에서는 대구광역시 수성구가 투기과열지구로, 부산광역시 해운대구ㆍ수영구ㆍ동래구가 조정대상지역으로 지정되어 있다. 이런 지역에서 주택을 사거나 팔 때에는 세제와 대출 그리고 청약조건 등을 잘 따져봐야 한다.
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2019년 11월 04일
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