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상가권리금, ‘임차인이 주선한 신규임차인’의 법률적 의미

이성호 웅상신문 전문위원
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2019년 09월 13일
ⓒ 웅상뉴스(웅상신문)
2015.5.13. 이전의 상가건물임대차보호법(이하, 상임법)은 임차인이 투자한 비용과 영업활동의 결과로 형성된 지명도 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 방치했다. 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위해 상당기간 영업 손실을 감당하여야 했다. 입법자는 이러한 문제점을 해결하기 위하여 기존의 대법원 판례에 의해 인정되던 ‘권리금’을 상임법에 명문으로 규정하고 권리금회수기회보호 등에 관한 조항을 신설하여 2015. 5. 13. 시행하였다. 그러나 임차인보호라는 명분에 집착하여 분쟁가능성을 예상하고서도 대부분의 조항을 추상적으로 정했다. 시행한지 4년이 지난 지금, 권리의 특성상 명확하지 못한 조항을 대법원의 법률해석(판례)으로 하나씩 정립하고 있다. 이번 사건에서 해석한 조항은 제10조의4(권리금회수기회보호 등) 1항 및 1항 각호에서 열거한 ‘방해금지’항목 중 4호이다. 심급 간에 관련 조항 해석의 차이가 흥미롭다.

제10조의4(권리금회수기회보호 등) 1항 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.’ (1~3호 생략). 4호 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위.’ 로 규정하고 있다. 사건의 사실관계를 보면, 임차인은 2008년부터 상가를 임차하여 커피전문점을 운영해 왔다. 갱신 및 묵시적 갱신을 거듭하다 2016.11.30. 법원의 판결로 계약은 종료되었다. 임대인은 2016.10. 임차인에게 “상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다.”는 의사를 통보했다. 임차인은 창업컨설팅 회사를 통해 신규임차인을 소개받으려고 협의를 진행하고 있었는데, 임대인의 통보를 받고 신규임차인 물색을 중단하고 2016. 11.30. 상가를 명도했다. 명도 이전부터 임대인에게 권리금을 요구하였으나, 임대인이 거절하자 2016.12.21. 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 소송을 제기하였다.

1심 서울남부지방법원은, “상임법에 규정된 권리금회수기회보호 조항은 임차인의 권리금회수기회를 일반적, 포괄적으로 보호하는 것이 아니라 임대인의 방해행위 유형을 특정하여 손해배상청구를 인정하고 있다. 권리금회수기회보호의무 위반이 인정되기 위해서는 우선 임대차기간만료 6개월 전부터 기간 만료 시까지 임차인이 신규임차인을 주선하였을 것이 전제되어야 하고, 여기서 ‘주선’이라 함은 단순한 물색이나 권리금에 관한 단순 교섭단계에 그쳐서는 안 되고 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되었거나 그에 준하는 상태에 이르러 신규임차인이 되려는 자가 구체적으로 특정되어 있어야 한다. 그런데 임차인이 제출한 증거만으로는 이를 인정할 수 없어 임차인의 청구를 받아들일 수 없다.”고 판단하면서 기각하였다.

2심 서울남부지방법원은, 1심 판결 이유를 인용하면서 “임대인은 임차인에게 ‘이 사건 상가를 명도 받으면 본인이 직접 사용할 것이다.’는 취지의 내용증명을 보낸 사실이 인정되기는 하나, 이를 곧바로 임차인 주선의 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 것이라는 명백한 의사표시로 단정 짓기는 어렵다. 나아가 설령 임대인이 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다 하더라도, 상임법에서 권리금회수방해의 행위를 한정하여 열거하고 있고, 그 행위 유형이 모두 임차인이 신규임차인을 주선하였을 것을 전제로 하고 있는 이상, 임차인이 신규임차인을 주선하는 행위가 없는 경우에는 임대인이 손해배상책임을 부담한다고 할 수 없다.” 고 판단하면서 기각했다.

대법원은, “임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였고, 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 행위는 상임법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다.”(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결)고 판단했다. 따라서 임차인은 임대인에게 권리금회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다는 취지로 파기 환송했다. 1, 2심은 법 문언에 충실해서 해석을 했으나, 대법원은 경제적 약자인 임차인 보호에 무게를 둔 것으로 보인다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지에 대해서는, “임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 판단하여야 한다.”고 덧붙였다.
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