임차인의 상가권리금 건물주가 평생 책임져야
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2019년 06월 20일
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↑↑ 이 성 호
웅상신문 전문위원 |
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| 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’)은 2013.8.13. 5년 갱신요구권이 환산보증금 규모에 관계없이 도입되었고, 2015.5.13. 권리금회수기회보호와 환산보증금 규모에 관계없이 대항력을 인정하는 규정이 도입되었다. 2018.10.16. 갱신요구를 통한 임대차보장기간이 기존 5년에서 10년으로 늘어났다. 권리금회수기회보호 규정이 도입된 후 5년 계약기간이 끝나서(지금은 10년으로 개정됨) 더 이상 갱신요구권이 없는 임차인에게 권리금회수기회보호를 해야 하는지에 대한 하급심의 판단이 엇갈리게 일어났다. 2019.5.16. 대법원에서 “임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 건물주가 권리금회수기회보호 의무를 부담한다.” 고 명확하게 해석을 함으로써 논란에 종지부를 찍었다.(2019.5.16 선고: 2017다225312/ 2017다225329 판결) 필자는 2017.11.21. 이 난에서 두 곳의 고등법원에서 서로 다른 판결을 내린 내용을 가지고 게재한 적이 있다. 다시 한 번 환기 하고자 한다.
“상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’) 계약갱신요구 규정(제10조 제1~2항)의 전체적인 취지상 상임법이 예정한 임차인의 영업이익의 보호를 위한 최대한의 기간은 5년이라고 보아야 할 것이고, 권리금회수기회보호 규정(제10조의4) 역시 임차인의 영업이익의 보호를 위한 규정이다. 따라서 임차인의 권리금 회수 청구권은 5년의 기간 내에서 상가에 투입한 자본과 영업이익을 회수하려는 경우에 적용되는 것으로 해석함이 타당하다.”고 판단했다. 5년이 지난 임차인이 신규임차인을 주선하고 이에 건물주가 임대차계약 체결을 거절하여도 손해를 배상할 책임은 없다는 것이다.(서울고등법원 2017.4.12.선고 2016.나2074621판결)
대전지방법원에서는 권리금회수기회보호 조항(제10조의4)에 5년 범위 내에서 갱신을 요구할 수 있는 조항(제10조 2항)을 유추 적용할 수 있느냐가 쟁점이었다. 유추적용을 할 수 있다면 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 임대인에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다는 것이고, 유추적용을 할 수 없다면 5년이 지난 임차인도 손해배상청구가 가능하다는 것이다. 결론은 유추적용을 할 수 없다고 밝히면서 5년이 지난 임차인도 손해배상청구가 가능하다고 판단했다.(대전지방법원 2017. 5. 19.선고 2016나108951판결)
이번 대법원 해석에 따르면, 10년 계약기간이 끝나서 더 이상 갱신요구권이 없는 임차인에게도 건물주가 권리금을 보호해 주어야 한다는 것이다. 임차인의 높아진 권리 앞에서 건물주는 갱신요구권과 권리금회수기회보호권을 저지할 수 있는 예외 규정을 세심하게 살피고 입증해야할 상황에 놓였다. 상임법 제10조의4 제1항 단서 각 호(1~8)의 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에 임차인은 갱신요구권도 없고 권리금회수청구권도 행사할 수 없다. 1호에서 8호의 내용은 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것 등으로, 임차인은 의무를 정확하게 이행해서 권리를 저지당하지 않게 주의해야 한다. 반면, 건물주는 임차인이 위 각호를 위반하는지 여부와 상임법 제10조의4 제2항 1호~4호(건물주가 거절할 수 있는 정당한 사유)를 세심하게 살펴서 재산권 행사를 해야 할 것이다. 예외 규정을 검토하면서 계약체결을 해야 하고, 전문가의 도움이 절실할 것으로 생각한다. |
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