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부동산 칼럼/ 임차인의 ‘갱신거절권’ 들어 보셨나요

이 성 호 웅상신문 전문위원
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2019년 04월 01일
↑↑ 이 성 호
웅상신문 전문위원
ⓒ 웅상뉴스(웅상신문)
최근에 중개사도 이해하기 어려운 상가임대차 관련 고등법원 판결이 있었다. 계약의 시기와 종기가 있는 상가임대차에서 임차인이 계약종료되기 전에 계약 종기에 맞춰서 계약을 끝내겠다는 의사표시를 하였으나, 법원에서는 계약이 끝나지 않았다고 판단했다. 상가건물임대차보호법(이하, 상임법)에는 임차인에게 ‘갱신거절권’이 주어져 있지 않기 때문이라고 한다. 많은 사람들이 생소하게 받아들인 이유는, 갱신거절권은 임차인이 갱신요구했을 때 임대인이 행사하는 권리로만 생각하고 있기 때문이다. 실제 임차인이 갱신거절권을 행사하는 것을 본 적도 없을 것이다.
주택임대차보호법은 임대인에게 계약종료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인에게 1개월 전까지 각 갱신거절권을 부여하고 있다. 그러나 상임법에서는 임대인에게 계약종료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에, 임차인의 의무위반 등(10조1항 1~8호)에 해당되는 경우에만 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있을 뿐 임차인에게는 갱신거절권을 부여하고 있지 않다. 이 사건은 임차인이 청구했기 때문에 갱신거절권이란 표현을 썼지만, 임대인 입장에서 보면 임차인의 갱신거절 통고 의무로 표현할 수 있다. 그런 측면에서 보면, 임대인과 달리 임차인은 6개월 전부터 1개월 전까지에 구속됨이 없이 계약종료 전 언제든지(하루 전이라도) 계약종료를 통고하면 끝난다고 해석하는 것이 타당하다. 묵시적으로 갱신된 경우에도 임대인은 1년간 기간연장의 부담을 안게 되지만, 임차인은 통고 3개월 후에 계약을 끝낼 수 있는 권리를 보유하고 있다. 그야말로 임차인에게 특권을 부여한 것이다. 그러나 법원은 임차인에게 갱신거절권(계약 종기일에 끝내는 것)을 부여하게 되면 묵시적 갱신 조항이 무력화된다는 논리를 전개하면서 임차인의 주장을 배척한 뒤 당사자 간에 약정한 특약을 인용했다.
특약사항에는 “1.임대인 또는 임차인이 기간종료 3개월 전까지 본 임대차계약의 종결 또는 조건 변경의 의사를 명시한 서면통지를 하지 않을 경우 임대인은 본 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차계약을 12개월 단위로 연장한 것으로 간주한다.(법원은 임차인이 기간종료 1개월 전에 통지 했으므로 특약1번에 따라 효력이 없다고 판단했다) 2.계약이 갱신된 경우, 임차인이 서면으로 해지통보를 한 날로부터 3개월 되는 날을 계약 종료일로 한다.” 고 정했다. 법원에서는 이 특약사항에 대해, “상임법 규정상 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 하더라도, 특약에서 규정된 임차인의 갱신거절 통지 및 묵시적 갱신에 관한 규정은 상임법에서 정하고 있지 않은 갱신거절권을 임차인에게 주고 있는 것일 뿐이어서 상임법 규정에 위반된다고 볼 수 없다.” 고 했다. 언뜻 보면 양자 간의 동등한 권리를 인정하여 효력에 아무런 문제가 없을 것 같은 특약 내용이지만, 위 임차인의 갱신요구권과 묵시적갱신 중 해지통고권의 취지를 종합해보면 임차인에게 불리한 내용이어서 무효일 가능성이 있다. 
법원은 “상임법에서 정한 기간 내 임차인이 갱신요구를 하지 않을 경우 임대차기간이 당연히 예정된 기간에 종료된다고 해석하게 되면 결과적으로 묵시적 갱신이 인정되지 않는 셈이고, 이렇게 되면 묵시적갱신 조항은 무의미한 규정이 될 뿐만 아니라 이와 같은 기간을 놓치거나 갱신요구권 행사 기간이 경과했지만 계약을 유지하고자 하는 임차인에게 불리하게 작용하게 된다.”고 했다. 그러나 이 사건은 묵시적으로 갱신된 중에 일어난 다툼이 아니라 임차인이 계약 종료 전에 해지 통고를 한 경우로 법리가 맞지 않는다. 또한 고등법원의 논리대로 한다면 주임법에 규정되어 있는 임차인의 갱신거절권은 묵시적 갱신조항을 무력화 시키는 것이 아닌지 의문이다. 이 사건은 임차인이 대법원에 상고했으나, 상고이유서를 제출하지 않아 기각판결을 받았는데 참으로 아쉽다(대법원 2018다297208).
주의할 것은 묵시적 갱신 조항이 상임법령에서 정하는 환산보증금 기준을 초과하는 고액 임대차계약에서는 적용되지 않는다는 것이다. 고액 임대차계약에서는 묵시적 갱신 조항과 임차인에게 불리한 내용은 무효로 한다는 조항을 적용받을 수 없고, 임대차계약의 일반 조항인 민법의 묵시적 갱신 조항(제639조)이 적용될 뿐이다. 만약 위 사례에서 임대차계약이 환산보증금을 초과한다면, 민법상 묵시적 갱신 적용대상이고 이 조항은 강행규정이 아니기 때문에 당사자 간에 얼마든지 달리 약정할 수 있다. 그런 경우라면 특약이 유효로 해석되고 묵시적 갱신이 되었으므로 임차인은 원하지 않는 1년 계약연장의 불이익을 받게 된다.
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2019년 04월 01일
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