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부동산 칼럼/연장된 임대차계약 끝나는 시점이 언제인가

웅상신문 이성호전문위원
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2019년 03월 11일
ⓒ 웅상뉴스(웅상신문)
주택임대차 기간을 2년으로 약정한 임차인이 임대차기간 끝나기 1개월 전에 임대인에게, 분양받은 아파트의 입주시기가 맞지 않으니 3~4개월 정도 연장해 달라고 통지 했다. 임대인은 새로운 임차인을 구할 때까지 연장하자는 제안을 했고, 계약이 끝나는 시점을 특정하지 못했지만 연장에는 합의했다. 1년이 지나도록 새로운 임차인이 구해지지 않자 임차인은 더는 못 기다리겠으니 보증금을 돌려 달라하고, 임대인은 새로운 임차인을 구할 때까지로 합의했으니 좀 더 기다리라고 한다. 주택 임대차시장에서 흔히 있는 일이다. 임차인은 새로운 임차인이 구해지지 않는 것은 임차주택이 오래되었음에도 리모델링이 되어있지 않고 임대인이 새로운 임차인을 구하기 위해 적극적으로 협조하지 않고 있는 상황이기 때문이므로 임대차계약을 끝내고 보증금을 돌려달라고 한다. 임대인은 임차인의 요청으로 기간을 연장한 것이고 새로운 임차인과 임대차계약을 할 때까지 연장하기로 합의하였으므로 그 전까지는 보증금을 돌려줄 수 없다고 맞선다.
주택임대차보호법 제4조 제1항에서는 ‘기간을 정하지 않은 임대차나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.’고 규정하고 있다. 대법원 판례에 의하면, ‘새로운 임차인에게 보증금을 받아서 전 임차인에게 보증금을 반환한다.’ 고 당사자 간에 합의 했으나, 아직 새로운 임차인을 구하지 못해서 보증금을 반환하지 않아도 되는 경우는 조건(법률행위의 효력발생이나 소멸을 장래의 불확실한 사실이 일어나거나 안 일어나는 것에 영향을 받는 경우 그 사실)으로 보아야 한다고 했다. 그러나 새로운 임차인을 구했을 때는 물론이고 구하지 못할 것이 확정된 때에도 보증금을 반환해야 하는 경우에는 새로운 임차인을 구했건 못 구했건 확정되는 때를 불확정기한으로 합의한 것이라고 판단했다(대법원 2003. 8. 19. 선고 2003다24215 판결). 사례에서 임대인이 제시한 ‘새로운 임차인을 구할 때까지’란, ‘불확정기한’이다. 대법원 판례에 따른 ‘불확정기한’의 논리는 새로운 임차인을 구했을 때 보증금을 돌려주겠다고 약정했다면, 실제 새로운 임차인을 구했을 때는 보증금을 돌려주어야 하는 것이고, 구해질 가능성이 없을 때와 상당한 기간 내에 구해지기 어려운 경우에도 보증금은 돌려주어야 한다는 것이다. 다시 말하면, ‘불확정기한’은 돌려주는 기간을 연장해 준 것뿐이란 말이다.(대법원 2009. 5. 14. 선고 2009다16643 판결)
사례와 비슷한 사건을 법원에서 조정한 일이 있는데, 사건조사 결과 임대인의 주장대로 ‘새로운 임차인이 구해지는 때까지’를 당사자 간에 합의된 의사로 판단했다. 그러나 임대인이 주장하는 조건에 의하면 임차주택의 재임대가 이루어지는 때까지 계약이 존속하게 되며 이는 임차인에게 불합리하므로 관련판례를 참고하여 당사자 간에 상당한 기간이 지난 때라고 인정되는 시점으로 상호 합의하여 임대차계약을 끝내기로 했다. 여기서 상당한 기간이란, 이사할 주택을 구하는 기간으로 임대차시장에서는 1개월 정도가 관행처럼 되어있다. 주택임대차보호법상 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력발생 한다고 규정하고 있다. 이러한 점을 감안해서 합의를 유도할 것이다.
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2019년 03월 11일
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