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부동산 칼럼/ 누수가 발생하면 덮어놓고 위층 책임이라 하는가


웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2019년 01월 14일
↑↑ 이 성 호
웅상신문 전문위원
ⓒ 웅상뉴스(웅상신문)
2017년 통계청이 실시한 ‘주택총조사’에 따르면, 전국의 주택 수는 1,712만 채이고 그 중에서 공동주택이 1,294만 채로 75% 이상을 차지한다. 공동주택 거주 비율이 높아감에 따라 이웃 간에 분쟁도 많이 발생한다. 관리비 문제, 층간소음, 누수 등 이러한 이웃 간의 갈등을 해결하기 위해서 2015년에는 ‘공동주택관리법’이 제정되어 시행되고 있고, 국토교통부에서는 ‘중앙공동주택관리 분쟁조정위원회’를 설치하여 조정을 받을 수 있도록 하고 있다. 분쟁의 원인 중 ‘누수’ 문제는 원인을 찾기가 어렵고 완벽한 수선도 잘 안 된다. 일단 누수가 발생했다면 원인이 공용부분과 전유부분 중 어디에 있는가에 따라 책임주체가 달라진다.
누수가 발생하는 원인은 배관의 노후화, 아파트 내. 외벽의 균열, 창틀 실링재 탈락, 발코니 방수층 균열 등이 될 것이다. 옥상, 건물외벽, 공용배관 등 공용부분으로 인한 누수는 관리단이 보수를 책임져야 하고, 창틀, 씽크대 아래쪽 배관, 정수기 연결부위 등 전유부분으로 인한 누수는 해당 세대가 보수를 책임져야 한다. 공용부분과 전용부분의 구분은 관리규약과 건축물관리대장을 보면 알 수 있다. 공용부분의 누수로 판정 났음에도 즉시 보수가 되지 않을 때에는 국토교통부 ‘중앙공동주택관리 분쟁조정위원회’에 조정신청 하면 빨리 된다. 그러나 세대 간에 발생한 누수로 분쟁이 생기면 이웃 간에 감정까지 쌓여서 어렵게 된다. 세대 간에 발생한 누수라도 원인을 분명하게 찾았다면 원인된 세대에서 보수를 해주면 된다. 그러나 분명히 아래층에 물이 새는데 원인이 애매한 경우가 있다. 아래 판례는 아래층에서 물이 새고 있으나, 위층 전유부분에서 샌다는 명백한 증거가 없으므로 외벽인 공용부분이 원인이라고 판단했다.
“1405호의 누수는 1505호 외벽에서 빗물이 새어들어 1405호와 1505호 사이의 슬래브(1405호의 천장임과 동시에 1505호의 바닥) 또는 1405호의 천장을 타고 흘러 누수로 나타났다고 볼 것이다. 빗물이 새어드는 것은 아파트 중 외부에 노출된 외벽의 하자로 인한 것이고 그 새어든 빗물의 이동경로가 되었다고 하여 이를 그 구조물의 하자라고는 단정할 수 없다.
공동주택 또는 집합건물의 특수한 문제로서 누수가 위층의 배관누수인 경우에는 별문제이지만 물이 위에서 아래로 흐르는 것은 물리적 현상임에도 불구하고 아래층의 누수는 당연히 위층의 책임이라고 단정할 수 없는 것이다. 따라서 1405호 누수는 101동 외벽 부분의 하자로 인한 것이라 할 것이고, 공동주택의 외벽은 그 건물의 외관이나 안전을 유지하기 위하여 필요한 부분으로서 구조상 공용부분이라 할 것이며, 1505호의 외벽은 101동 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 부분이라 할 것이다.
그리고 공용부분의 하자로 인하여 발생한 손해는 공용부분의 소유자 전원의 책임에 돌아가므로 결국 이를 구성원으로 하는 입주자대표회의 또는 관리단에게 책임이 있다고 볼 것이다.” 라고 판단하면서, “집합건물의소유및관리에관한법률 제6조는 ‘전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.’고 규정하여 흠이 전유부분에 있는지 공용부분에 있는지 분명하지 아니한 경우에는 공용부분에 있는 것으로 추정하고 있다.”고 덧붙였다.(서울지법동부지원 2000.2.17.선고 99가단22374판결, 확정) 관련법으로, 민법 제758조 제1항은 ‘공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.’고 규정하고 있다.
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2019년 01월 14일
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