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부동산 칼럼/ 도로 이용료를 받기 위해서 낙찰 받았다는데…


웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2018년 12월 04일
↑↑ 이 성 호
웅상신문 전문위원
ⓒ 웅상뉴스(웅상신문)
최근에 웅촌면에 있는 전원주택을 매도의뢰 받아서 방문했는데, 주민들이 이용하는 도로를 낙찰 받았다고 하는 사람과 동네 주민들이 실랑이를 벌이고 있었다. 도로 이용료 문제였다. 낙찰 받아서 소유자가 된 사람은 도로로 이용되고 있는 토지를 동네 사람들이 매수하든지 아니면 이용료를 내라 하고, 마을 주민들은 못하겠다고 반발을 하였다. 왜 이런 문제가 생겼을까. 전원주택 개발업자가 일정 부분의 토지를 개발하여 여러 필지로 나누어서 분양을 했다. 당연히 도로도 개설하였다. 주택지를 분양함과 동시에 도로부지도 지분등기 해 줬어야 했는데, 개발업자 명의로 되어 있었고 다른 사업장에서 부도가 나면서 경매로 넘어간 것이다. 낙찰자는 합의가 되지 않으면 소송을 한다고 했다. 이런 경우 마을 주민들은 도로 이용료(부당이득)를 지불해야 할까.
도로는 크게 세 가지로 나누어 볼 수 있다. 첫째는 도로 관련 법령에 따라 개설된 도로(이하, ‘법령도로’)이고, 둘째는 지자체장이 위치를 지정하여 공고한 도로(이하, ‘지정도로’)이다. ‘법령도로’는 대부분 통행량이 많은 큰 도로를 말한다. 지금은 국가가 토지 소유자에게 보상 등을 하고 수용을 해서 도로를 개설하지만 예전에는 소유자가 확인되지 않을 경우 무단으로 사용한 경우도 있었다. 현재도 개인 소유의 ‘법령도로’가 더러 있다. 이 경우 ‘법령도로’ 소유자는 도로사용자(일반시민)가 아닌 지자체장 등에 대해서 매수청구 또는 부당이득금을 청구해야 한다.
이에 대해 대법원은, “일반국도로 노선 인정되고 국가가 이를 관리한 사유만으로 국가가 당해 토지를 사용 수익할 사법상의 권원을 취득하는 것은 아니고, 도로법 제5조의 규정은 도로로서의 관리, 이용에 저촉되는 사권을 행사할 수 없다는 것이지 부당이득반환청구권 행사를 배제하는 것은 아니라고 본다.”라고 판시 했다.(대법원 87다카205 판결) 지자체장 등이 손실보상 없이 개인의 토지를 ‘법령도로’로 이용한다면 부당이득을 한 것이므로 배상책임이 인정된다는 것이다. 그러나 ‘지정도로’에 대해서는 부당이득금청구가 인정되지 않는다. 위 사례의 도로가 ‘지정도로’이다.
개발업자는 자신이 건축허가를 받으면서 현재 사용하고 있는 도로를 건축법상도로로 지정하도록 지자체장에게 사용승낙을 해 준 것이다. 개발업자가 ‘지정도로’로 지정하는 것에 대해 동의한 이상 폐지될 때까지 배타적 사용수익권을 포기한 것이다. 부당이득금을 지불해야할 의무도 없지만, 설사 있다 하더라도 사용자인 동네 주민들이 아니라 지자체장이 되어야 한다. ‘지정도로’의 소유자가 경매로 인해서 변동되었더라도 법리에 달라질 내용은 없다.
마지막으로, ‘현황도로’라는 것이 있다. ‘현황도로’는 공부상 도로로 표기되어 있지 않지만 주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 도로를 말한다. 설사, ‘현황도로’라 하더라도 소유자가 도로를 이용하는 주민들에 대해 통행을 방해하는 것은 현행법에 위반된다. 통행을 방해하였을 때는 일반교통방해죄 등으로 처벌될 수 있다. ‘현황도로’를 특정인 단독으로 이용하는 경우를 제외한, 불특정 다수의 일반사람들이 이용한다면 이 역시 부당이득금의 청구 대상은 지자체장이 된다. 장기간 이용되어서 배타적 사용수익권을 포기한 것으로 판단되면 부당이득금청구가 인정되지 않을 수도 있다. 사례와 같은 경우 개발업자가 지자체장에게 도로를 ‘기부채납’하였다면 분쟁은 발생하지 않는다. 기부채납 된 재산은 국유재산이 된다. 따라서 보수 등 관리책임도 지자체장이 가진다. 기부채납이 되어 있지 않다면 반드시 지분등기를 요구 하여야 한다. 둘 다 안 되어 있다면 팔 때 문제가 된다.
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2018년 12월 04일
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