부동산칼럼/상가임대차의 변화, 갱신요구권 10년 확대

웅상뉴스 기자 /

입력 : 2018년 10월 16일

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↑↑ 이 성 호 웅상신문 전문위원
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상가건물임대차보호법(이하, 상임법)이 9월 20일 국회 본회를 통과하여 10월 5일 정부로 이송 됐다. 문재인 대통령의 공약이었던 만큼 15일 이내에 공포할 것으로 예상 된다. 개정 내용은 갱신요구기간을 5년에서 10년으로 확대, 권리금보호기간을 계약 종료일 3개월 전에서 6개월 전부터로 확대, 권리금보호 대상에 전통시장 포함, 분쟁조정위원회를 법률구조공단에 설치하는 것 등이다. 개정법 중 갱신요구 기간이 확대됨에 따른 문의가 많다. 적용범위에 대해서는 개정법 부칙에서 이를 규정하고 있다. 제1조 이법은 공포한 날로부터 시행한다. 제2조 갱신요구기간의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
신규로 임대차계약을 체결하는 경우, 부칙에 따라 공포한 날 이후 최초로 체결하는 임대차계약의 경우에 적용된다. 9월 20일 본회의 통과 이후라도 공포일 이전에 신규로 체결하는 임대차계약의 갱신요구권 기간은 5년이다. 공포일을 생각해서 신규 계약을 체결할 필요가 있다. 기존 임대차계약의 경우에는 공포한 이후 갱신되는 임대차계약에 한해서만 적용된다. 5년 범위 내에서 갱신요구권 행사 등의 방법으로 기존 임대차계약을 갱신할 수 있는 경우여야 한다. 개정법을 적용해서 갱신된 경우에는 최초의 계약일 부터 10년을 보호받는다. 따라서 개정법 시행 이전에 차임연체로 인한 해지나 계약기간(5년 갱신요구기간) 종료 등인 상태에서는 적용되지 않는다. 계약이 종료되지 않은 상태라고 하더라도 시행 이후에 더 이상 갱신요구를 할 수 없는 경우에도 개정법 적용은 안 된다. 처음부터 임대차기간을 5년으로 체결한 경우나 이미 한두 차례 갱신을 해서 더 이상 5년 갱신요구권 행사가 불가능한 경우이다. 이는 소급입법금지원칙에 따른 것이다. 10년이라는 임대차 기간이 임대인과 임차인 중 누구에게 유리한지는 상가건물이 위치한 입지여건 등 여러 가지 요인에 따라 다를 것이다. 위치가 좋아서 임차인이 줄을 선다면, 임차인 변경과 월차임 인상에 제약을 받을 수밖에 없기 때문에 임대인이 불리한 반면, 임차인은 장기적인 계획을 세워서 투자할 수 있을 것이다.
한편, 임대인의 계약갱신 거절권과 임차인의 계약갱신 요구권을 두고 임대인과 임차인 간에 신경전은 더욱 더 치열해질 것으로 예상된다. 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면, 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 갱신을 거절할 수 없는 것이어서, 계약갱신의 주도권이 임차인에게 있다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결). 그러나 임대인은 다음 1~8 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다. 1.임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가)임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나)건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다)다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우이다.
아쉬운 점은 이번에도 권리금 보호의 시적 한계, 즉 임대인이 10년 지난 임차인에게 ‘권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되는지’를 명문화 하지 못한 것이다. 현재 구법에 따라 5년이 경과하여 계약갱신을 요구할 수 없는 때에도 임차인이 ‘권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해하여서는 아니 되는지’에 따른 해석과 분쟁이 대립하고 있기 때문이다.

웅상뉴스 기자 /

입력 : 2018년 10월 16일