부동산칼럼/선순위 전세 보증금을 날린 이유

웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com

입력 : 2018년 09월 27일

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↑↑ 이 성 호 웅상신문 전문위원
ⓒ 웅상뉴스(웅상신문)

주택 또는 상가 임차인은 계약기간 동안 임차목적물에서 목적한 대로 이용하고 계약이 종료될 때에는 보증금을 안전하게 돌려받아야 한다.
계약서를 작성하기 전에 등기사항증명서 등 공부를 발급받아 확인하는 것은 기본이다. 그러나 공시되지 않는 내용도 있다. 입주하려고 하는 주택이나 상가에 먼저 입주한 임차인들의 보증금 등과 임대인의 조세체납이 그것이다.
주택임대차보호법(이하 주임법)에는 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다고 규정하고, 시행령에서는 임대차목적물, 확정일자부여일, 차임·보증금, 임대차기간에 대해서 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있다고 규정되어 있다. 이러한 내용을 교부받기 위해서는 임대차정보제공 요청서, 임대인동의서, 본인 인감증명서 등을 제시해야 한다.
이러한 제도가 있음에도 불구하고 임대차 열람제도에 대한 임차예정자의 낮은 인지도 등으로 해당 제도가 잘 이용되지 않고 있다. 계약을 체결한다는 담보 없이 확인차원에서 임대인에게 동의서를 요구하는 것도 거래 관행상 쉬운 일이 아니다. 이러한 점을 보완하기 위해서 주임법 일부개정안이 발의되어 계류 중이다. 개정안을 보면, "개업공인중개사로 하여금 중개가 완성되기 전에 임대인의 동의를 받아 임차인이 임차할 주택의 확정일자 부여일, 차임. 보증금, 임대차기간 등을 열람할 수 있도록 하고 그 열람한 내용을 중개의뢰인에게 알려주도록 함으로써 임차인 보호를 강화해야 한다."라고 규정했다.
한편, 조세채권은 조세채권우선원칙에 따라 경매(공매 동일)과정에서 다른 채권자보다 우선해서 배당이 이루어진다. 임차목적물이 경매에 넘어 갔을 경우 임차목적물의 등기사항증명서에 압류등기 기입여부와 관계없이 조세채권이 발생한 법정기일이 임대차계약서의 확정일자 보다 앞서면 배당순위에서 임차보증금보다 먼저 배당받게 된다. 신고 납부하는 조세는 신고일, 세액을 정부가 결정. 고지한 세액은 납세고지서의 발송일을 법정기일이라 한다.
이러한 법정기일은 저당권 등과 순위를 결정하는 기준일이 된다. 정부의 압류등기일보다는 통상 빠르다. 임차목적물 자체에 부과되는 조세인 상속세, 증여세, 취득세, 등록세 등은 '당해세' 라고 해서 법정기일 이전에 설정된 저당권이나 확정일자 있는 임대차보증금보다 우선한다. 임차인으로서는 공시되지 않은 조세채권으로 인해 손해를 보게 될 우려가 많은 부분이다.
현재 임대인의 협조 없이 임차인 혼자 힘으로 임대인의 조세체납 여부를 확인할 방법은 없다. 임대인의 조세체납 여부는 임대차계약 체결 전에 확인해야 한다. 임대차계약 체결 과정에서 임대인에게 체납 여부를 스스로 확인해 달라고 요구하기도 거래관행상 쉽지 않다.개정안에 의하면, 거래의 안전과 임차인보호라는 취지에서, 현행 제도상 임차인이 확인할 사항을 개업공인중개사에게 확인·설명의무를 부과 한다는 것이다.
동의 할 수는 있으나, 임대인에게 동의 받는 부분은 삭제하는 것이 실효성 측면에서 옳다고 본다. 전세 물건이 점차 줄어드는 상황에서 임대인이 까다로운 임차인을 선호할 일이 없다. 임대인 등의 개인정보를 제외한 최소한의 정보만 열람하면 된다.
내친김에 조세체납확인도 동일한 내용으로 법제화해서 주임법과 상가건물임대차보호법이 공히 동일하게 적용하면 경제적 약자인 임차인의 권익이 향상될 것이다. 임대인의 체납으로 인하여 선의의 임차인이 손해를 보는 것은 세상 이치에도 맞지 않는다.
현재 국회에는 임차예정자가 먼저 입주한 임차인들의 임대차내용 등을 확인하는 법안과 조세체납을 확인하는 법안이 다수 계류 중이다. 입법심사 할 때 중요한 부분을 모아서 대안으로 다루는 것이 바람직하다고 본다.
아울러 납세고지서 발송일을 법정기일로 하는 경우 납세고지서 발송 이후 도달 전까지의 기간 동안은 임차인은 임대인이 발급받은 납세완납증명서를 통해서도 임대인의 체납 사실을 확인할 방법이 없다. 이러한 예측불가능성을 해소할 수 있도록 조세채권우선권의 기준인 발송일을 도달일로 개정해야 한다고 생각한다.

웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com

입력 : 2018년 09월 27일