부동산 기고/부동산 경매의 투자 포인트

웅상뉴스 기자 /

입력 : 2018년 09월 27일

트위터

문재인정부의 8·2 부동산대책이 시행된 이후 양산을 비롯한 지방은 부동산거래가 급감하고 있다.
공인중개사사무소를 운영하는 소장님들은 생활고때문에 아르바이트까지 해야겠다는 웃픈 말을 입에 달고 산다. 그러다 보니 일반 매매가 아닌 경매로 눈을 돌리는 사람들이 많다. 그렇다면 사람들은 왜 경매에 관심을 가지는 것일까? 경매의 가장 큰 장점은 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있다는 것이다. 그러나 정확한 분석을 하지 못하면 재산 증식이 아닌, 손실을 볼 수 있는 위험도 있다. 그 위험은 어떤 것들이 있고, 어떻게 하면 그 위험을 헤치고 경매 목적을 달성할 수 있는지 살펴보자.
부동산 경매는 돈을 빌린 후 갚지 않은 채무자의 재산을 채권자가 법원에 강제처분을 신청하여 채권을 회수하는 절차를 말한다. 경매와 비슷한 용어로 공매가 있다. 공매는 세금 체납 등의 이유로 국가기관 등에서 체납자의 재산을 한국자산관리공사에 의뢰하여 강제매각하는 절차를 말한다.
경매가 진행되는 부동산은 어떤 것이 있을까? 민법에서 부동산은 토지 및 그 정착물이라고 규정하고 있으며 여기서 정착물은 건물을 말한다. 따라서 경매의 대상이 되는 부동산은 당연히 토지와 건물이 될 것이다. 여기서 건물은, 등기가 되었거나 건축허가와 사회통념상 동일한 정도로 건축되어 채무자의 명의로 등기할 수 있는 건물만 경매의 대상이 된다. 그밖에 부동산과 비슷한 특징을 지닌 자동차, 비행기, 선박 등의 준부동산도 부동산경매의 대상이 된다.
부동산경매에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 살고 있는 사람으로부터 집을 넘겨받는 명도가 가장 중요하다고 생각하는 사람들이 많은 것 같다. 명도에 대한 많은 경매서적들을 찾아볼 수 있고, 어려운 부동산명도에 대한 이야기들이 무용담처럼 회자되고 있기 때문이다. 하지만 경매의 꽂은 권리분석이라고 단언할 수 있다. 명도는 아무리 어려운 상황이라 해도 시간과 비용이 조금 더 소요될 뿐 결국 해결된다. 그러나 권리분석을 잘못하면 재산상의 큰 손실을 볼 수 있다. 대항력있는 임차인의 보증금을 고려하지 않고 낙찰받아 임차인에게 보증금을 지급하여 시세보다 비싼 가격에 부동산을 취득하는 경우가 대표적이다. 하지만 권리분석만 정확히 한다면 막대한 시세차익도 얻을 수 있다. 예를 들어 경매되는 토지 위에 매각되지 않는 건물이 존재하는 경우, 이 토지를 저가에 낙찰받아 건물을 철거한다면 큰 수익을 낼 수도 있다.
권리분석은 등기부의 권리관계를 분석함과 동시에 등기부에 기재되지 않는 권리를 분석해야 한다. 먼저 등기부의 권리분석은 소위 “말소기준권리”를 찾아야 하는데, 저당권과 같은 금전지급과 관련된 권리들 중 가장 먼저 설정된 권리를 말소기준권리라고 한다. 말소기준권리보다 먼저 설정된 가처분 등의 권리는 낙찰자에게 인수되고, 이후에 설정된 권리는 말소되는 것이다. 다음으로, 등기부에 기재되지 않는 대표적인 권리는 임차인이다. 임차인은 주민자치센터에 주민등록신고를 함으로서 자신의 권리를 발생시킨다. 임차인은 말소기준권리보다 먼저 주민등록신고를 하게 되면 대항력이 발생하여 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하지만, 주민등록신고를 늦게 했다면 보증금을 인수할 필요가 없다.
경매는 부동산의 소재지에 따라 입찰 법정이 달라진다. 양산지역에 소재하고 있는 부동산은 울산지방법원에서 매각된다.
경매가 훌륭한 재테크의 수단으로 여겨지는 이유는 바로 유찰이란 제도 때문이다. 경매 입찰과정에서 부동산을 매수하려는 사람들이 없으면 그 물건은 유찰되는데, 이때 물건을 살 수 있는 최저매각금액이 20%가 저감된다. 따라서 3회만 유찰되면 감정가격의 절반 가격에 부동산을 살 수 있는 것이다.
이렇게 부동산을 낙찰받은 뒤에는 약 한달 뒤 잔금을 납부하고 소유권을 취득하게 된다. 이후 인도명령이라는 간단한 절차를 통해 거주하고 있는 채무자 등을 내보낼 수 있다. 경매로 취득한 부동산도 매매와 동일한 세율이 적용되어 취득, 보유, 양도를 할 때 세금을 납부해야 한다. 사람이 태어나서 죽을 때까지 피하지 못하는 세금을 경매가 진행되는 부동산도 똑같이 적용받는 것이다.
위에서 살펴본 부동산경매의 특징들을 잘 이해한다면, 월급만으로 살기 힘든 이 시대에 경매는 그 어떤 것보다 훌륭한 재테크수단이 될 것이다.

웅상뉴스 기자 /

입력 : 2018년 09월 27일